매물 유형: 아파트
분석 번호: 3921
종합 리스크 점수: 47점
인천 계양구 계양임광그대家 아파트는 준공 17년차로 비교적 양호한 단지입니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교하여 적정성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 6억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 967만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 1억 원 이상 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 고층(18층)의 5억 1,000만 원보다도 높은 가격으로, 시장 상황 및 층별 프리미엄을 고려할 때 다소 고평가된 것으로 판단됩니다. 매수 시 충분한 가격 협상이 필요합니다.
#1 비교사례는 대상 매물과 동일 단지인 계양임광그대家 아파트입니다. 전용면적 116.5047㎡로 대상 매물과 거의 동일하며, 2026년 4월에 5억 1,000만 원에 거래되었습니다. 층수는 18층으로 대상 매물(12층)보다 높아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점 보정 계수 0.999를 적용한 보정 후 평당가는 1,446만 원이며, 대상 매물에 대입한 환산 총액은 5억 967만 원입니다.
계양임광그대家 아파트는 준공 17년차로 단지 경쟁력은 보통 수준입니다. 주변에 하마리소공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, CU 서운그대가점, 인천세종병원 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 보아스어린이집 등 교육 시설이 있습니다. 역세권 프리미엄은 지하철역이 1km 이내에 없어 적용되지 않습니다. 투자 가치는 인근 신규 공급 물량의 영향으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.
대상 아파트는 2009년 준공되어 현재 17년차입니다. 재건축 연한인 30년까지는 약 13년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 리모델링 추진 가능성은 있으나, 현재 구체적인 움직임은 확인되지 않습니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세가격지수는 상승세를 보이며 실수요가 견고한 시장입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세로 전환되었으며, 특히 신혼희망타운, 두산위브더제니스, 롯데캐슬 파크시티 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 상당한 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 기존 아파트의 가격 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 가능성이 있습니다. 따라서 중장기적인 관점에서 시세 변동에 대한 주의가 필요하며, 매수 시에는 충분한 가격 협상과 신중한 접근이 요구됩니다.
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