매물 유형: 아파트
분석 번호: 3918
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전월세 가격지수는 상승 추세이며 전세수급동향도 상승하여 실수요가 꾸준한 것으로 판단됩니다. 다만, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다.
제시가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 6,595만 원에서 5억 1,163만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위에 위치합니다. 이는 시장의 기대감이 일부 반영된 가격으로 볼 수 있습니다.
#1 비교사례는 작전동 현대2-2차 9층 149.01㎡로, 2026년 1월 5억 1,000만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지이며, 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 보정 후 대입 총액은 4억 6,595만 원입니다. 면적 차이로 인해 20점 감점되었습니다. #2 비교사례는 작전동 현대2-2차 2층 149.01㎡로, 2026년 1월 5억 6,000만 원에 거래되었습니다. 동일 단지이며, 시점 보정 계수 0.995를 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 1,163만 원입니다. 면적 차이와 층구간 차이로 인해 각각 20점, 10점 감점되었습니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 높지만, 면적 및 층 차이에 대한 보정이 반영되었습니다.
대상 아파트는 대단지이며 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 전월세 시장의 상승세와 지역 내 활발한 거래량은 실수요 기반의 안정적인 시장을 형성하고 있음을 보여줍니다. 다만, 부족한 주차 공간은 단기적인 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 주변에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 진행 중인 사례가 있어 향후 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석은 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률을 확인하여 사업성 분석이 필요합니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세이나 전월세 가격지수가 상승하고 거래량이 증가하는 등 전반적으로 안정적인 시장 흐름을 보입니다. 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 공급 부담으로 작용할 수 있으나, 재건축 잠재력이 높은 단지의 특성을 고려할 때 장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다. 특히 계양구 내 다양한 도시계획시설 사업 및 공동주택 신축 공사 등 개발 호재가 많아 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.
조건부 매수