매물 유형: 아파트
분석 번호: 3917
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 36년 경과된 아파트로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 인천 계양구는 전세 및 월세 가격 지수가 상승 추세이며, 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장에 영향을 미 미칠 수 있습니다. 매매 수급 동향은 하락세이나, 거래량은 상승하고 있어 투자 및 실거주 시 면밀한 분석이 필요합니다.
제시된 매매가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 8,300만 원 ~ 최고 2억 500만 원)의 하단에 위치합니다. 이는 시장 가격 대비 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 총 2건으로 모두 동일 단지 내 거래입니다. 첫 번째 사례(#1)는 2026년 5월에 거래된 동일 단지 5층 59.58㎡ 매물로, 거래가 2억 500만 원이며 평당가는 1,137만 원입니다. 유사도 100점으로 보정 후 대입 총액은 2억 500만 원입니다. 두 번째 사례(#2)는 2026년 6월에 거래된 동일 단지 15층 59.58㎡ 매물로, 거래가 1억 8,300만 원이며 평당가는 1,015만 원입니다. 유사도 90점으로 층구간(3층 vs 15층) 감점이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 8,300만 원입니다. 두 사례 모두 대상 매물과 동일한 용도지역인 제3종일반주거지역에 위치하며, 거리 보정은 0m로 적용되었습니다.
대상 매물은 재건축 연한에 도달한 36년 된 아파트로, 개발 잠재력이 높은 것이 가장 큰 투자 가치입니다. 작전역(인천1호선)까지 도보 11분 거리로 준역세권에 해당하며, 인천화전초등학교가 91m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 낮은 주차 비율과 소규모 단지라는 점은 단지 경쟁력 측면에서 약점으로 작용할 수 있습니다.
준공 36년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 가능성이 매우 높습니다. 주변에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 및 소규모 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 대상 단지 또한 향후 재건축 추진에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 불가하나, 재건축을 통한 가치 상승 여력이 충분할 것으로 예상됩니다.
인천 계양구는 전반적으로 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 임대차 시장은 견조한 흐름을 보입니다. 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 부담이 발생할 수 있으나, 장기적으로는 재건축 사업 추진을 통한 가치 상승이 기대됩니다. 개발이익 요인이 높고 교통 접근성도 양호하여 미래 성장 잠재력은 긍정적입니다.
매수