매물 유형: 아파트
분석 번호: 3902
종합 리스크 점수: 47점
대상 아파트는 39년 경과된 재건축 연한 도달 단지로, 경인교대입구역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가집니다. 인근에 다수의 신규 아파트 공급 및 재건축 사업이 예정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 높습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고, 단지 내 주차 대수가 세대당 0.38대로 매우 부족한 점은 리스크 요인입니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7,995만 원의 가치 스펙트럼 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 약 7,005만 원의 차이를 보이며, 제시가가 시장 가치보다 고평가되어 있을 가능성이 높습니다.
선별된 비교사례는 #1 팬더 아파트 4층 38.7㎡로, 2026년 4월 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적, 유사 층수로 유사도가 100점이며, 시점 보정 계수 0.999를 적용하여 7,995만 원으로 보정되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 적용되어 보정 없음으로 판단되었습니다.
대상 아파트는 경인교대입구역 역세권에 위치하며, 39년 경과된 재건축 연한 도달 단지라는 점에서 높은 개발 잠재력을 가집니다. 인근에 다수의 신규 공급 및 재건축 사업이 예정되어 있어 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다. 다만, 제시된 매매가가 비교사례 기반의 추정 가치보다 현저히 높아 투자 가치 측면에서 신중한 접근이 필요합니다. 소규모 단지 및 부족한 주차 공간은 단점입니다.
1987년 준공되어 39년이 경과한 단지로, 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 판단은 어려우나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력은 높다고 평가됩니다. 인근 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점은 긍정적인 신호입니다.
인천 계양구는 매매수급동향이 하락세이나, 전월세 시장은 강세를 보이고 있습니다. 향후 5,708세대의 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로는 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 그러나 대상 단지의 역세권 입지와 재건축 연한 도달이라는 강점은 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대하게 합니다. 지역 내 다양한 도로 개설 및 도시개발 사업이 진행 중이므로, 장기적인 관점에서 주거 환경 개선 및 가치 상승 여력이 존재합니다.
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