매물 유형: 아파트
분석 번호: 3898
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 준공 35년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높고, 계산역 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 인근 지역에 5,708세대에 달하는 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 7,000만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 수준으로 평가될 수 있으며, 재건축 잠재력 등의 미래 가치가 일부 선반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 지역에 위치한 원흥 아파트 6층(54.27㎡)이 2026년 6월 1억 7,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 1,036만 원/평입니다. 층구간(2층 vs 6층) 차이로 인해 10점의 감점이 있었으나, 동일 단지 거래로 유사도 점수는 90점으로 높은 편입니다. 이 사례를 통해 대상 매물의 보정 후 대입가치는 1억 7,000만 원으로 산출되었습니다.
대상 아파트는 계산역 역세권(도보 5분)에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 낮은 주차대수와 소규모 단지 규모는 단점이며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
대상 아파트는 1991년 준공되어 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석은 불가했으나, 노후 단지로서 재건축 사업 추진 가능성이 높습니다. 주변 지역에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행 중인 점도 긍정적인 요인입니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세인 반면 전월세가격지수는 상승세로, 실수요 기반은 견고합니다. 역세권 입지와 재건축 잠재력은 긍정적인 미래 성장 요인입니다. 그러나 5,708세대에 달하는 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 과잉 압력을 가할 수 있으며, 이는 시세 상승을 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 장기적인 재건축 추진 여부와 속도에 따라 가치 변동이 클 것으로 예상됩니다.
보류