매물 유형: 아파트
분석 번호: 3895
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 인천 계양구 용종동에 위치한 은행마을(아주) 아파트로, 매매가격지수는 보합세를 보이며 전세 및 월세 가격지수는 상승 추세에 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 향후 시장에 영향을 미 줄 수 있으며, 매매수급동향은 하락세입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성을 면밀히 검토해야 합니다.
제시된 매매가 3억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,900만 원에서 3억 3,392만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하고 있습니다. 이는 시장의 평균적인 가치보다 다소 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지(은행마을(태평)) 내 동일 평형(68.05㎡) 거래로 유사도가 높습니다. #1 사례는 2026년 5월 21층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 2,100만 원입니다. #2 사례는 2026년 2월 21층 거래로 보정 후 대입 총액은 3억 3,392만 원입니다. #3 사례는 2026년 6월 5층 거래로 층구간 감점(-20점)이 있었으며, 보정 후 대입 총액은 3억 1,900만 원입니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역으로 용도지역이 동일하며, 거리 보정은 0m로 적용되었습니다.
대상 단지는 계산중학교 인접 등 학군 접근성이 양호하며, CU, 인천세종병원 등 생활 편의시설이 비교적 가까이 위치해 있습니다. 그러나 지하철역 정보가 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 대규모 신규 공급 물량으로 인한 시장 경쟁 심화 가능성이 있어 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 확인할 수 없습니다. 재건축 가능성을 판단하기 위해서는 정확한 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성이 낮다고 판단됩니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 그러나 5,708세대에 달하는 대규모 신규 공급 물량은 향후 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신규 공급 물량의 입주 시점에 따른 시장 변화를 주시할 필요가 있습니다.
보류