매물 유형: 아파트
분석 번호: 3892
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 36년 된 노후 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인근 지역에 다수의 개발 사업이 고시되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 매매가격지수가 보합세를 보이는 등 시장 전반의 상승 동력은 제한적이므로 신중한 접근이 필요합니다.
제시가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 6,929만 원에서 1억 7,058만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다.
비교사례 #1, #2, #3은 유사도 100점으로 대상지와 동일 단지, 유사 면적, 유사 시점에 거래된 사례입니다. #1은 2026년 6월 14층 36.34㎡가 1억 7,000만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 7,000만 원입니다. #2는 2026년 3월 10층 36.16㎡가 1억 7,000만 원에 거래되었고, 보정 후 대입 총액은 1억 7,058만 원입니다. #3은 2026년 2월 14층 36.16㎡가 1억 6,900만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,929만 원입니다. #4와 #5는 유사도 90점으로 층구간에서 감점 요인이 있었으나, 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 1,140세대의 대단지로, 롯데마트 계양점과 같은 편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 양호합니다. 임학역이 도보 8분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)이 기대됩니다. 36년 된 건물로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 다만, 세대당 0.43대의 낮은 주차 비율은 단점입니다.
준공 36년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 인근 지역에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 다수의 재건축 사업이 진행 중이므로, 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 용적률 갭 분석 데이터가 미등록되어 정확한 개발 이익 산출은 어렵지만, 노후 단지로서 개발 잠재력은 높게 평가됩니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 임대 수요는 견조합니다. 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 시장에 부담을 줄 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 개선 및 활성화에 기여할 것으로 보입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 인근 개발 호재로 인해 미래 성장 잠재력이 높으며, 현재 제시가가 비교사례 대입 가치 스펙트럼 대비 낮게 형성되어 있어 가격적 메리트가 있습니다.
매수