매물 유형: 아파트
분석 번호: 3891
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 인천 계양구 계산동에 위치한 한국아파트로, 준공 35년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 계산역 초역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 다수의 재개발 및 신규 공급 사업이 예정되어 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 인근 지역의 신규 공급 물량 증가와 지역 인구 감소 추세는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시가 3억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 8,907만 원 ~ 최고 3억 3,499만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 최고가(3억 3,500만 원)보다 소폭 높은 가격으로, 매도인이 시장의 상승 기대감을 반영한 것으로 보입니다.
비교사례 8건은 모두 동일 단지 내 유사 면적의 거래로, 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026년 6월, 7층, 3억 3,500만 원)와 2번 사례(2026년 5월, 8층, 3억 2,000만 원)는 최근 거래로 대상 매물과 층수 및 시점이 매우 유사하여 신뢰도가 높습니다. 7번 사례(2026년 5월, 2층, 3억 1,500만 원)와 8번 사례(2026년 2월, 5층, 3억 1,000만 원)는 대상 매물(14층) 대비 층이 낮아 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 전반적으로 비교사례들은 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 적합합니다.
대상 아파트는 계산역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 주변에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 준공 35년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 인근 지역의 대규모 신규 공급 물량은 향후 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.
준공 35년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 미등록으로 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어 대상 단지 또한 재건축 추진 가능성이 높습니다. 조합 설립 현황 및 사업 진행 단계를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.
단기적으로는 매매가격지수 보합세와 매매수급동향 하락세로 인해 급격한 가격 상승은 제한적일 수 있습니다. 그러나 계산역 초역세권 입지 강점과 재건축 연한 도달에 따른 개발 기대감은 장기적인 가격 상승 요인으로 작용할 것입니다. 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 A21블록 공동주택 신축공사 등 대규모 신규 공급 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있으나, 지역 발전에 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 전반적으로 장기적인 관점에서 투자 가치가 높은 매물로 판단됩니다.
매수