매물 유형: 아파트
분석 번호: 3890
종합 리스크 점수: 67점
대상 아파트는 준공 39년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 계산역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역에 다양한 개발 호재가 존재합니다. 다만, 최근 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중앙값 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시된 매매가 1억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 4,491만 원 ~ 최고 1억 5,790만 원)의 중앙값인 1억 5,100만 원에 근접한 수준입니다. 이는 7건의 비교사례 중 중간 수준에 해당하며, 현재 시장 상황과 대상 매물의 특성을 고려할 때 적정한 가격으로 판단됩니다.
선별된 7건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일 단지 및 동일 용도지역(제2종일반주거지역)에 위치하며, 전용면적 기준 ±5% 범위 내의 유사한 면적을 가지고 있어 높은 신뢰도를 보입니다. 시점 보정 계수는 0.999~1.000으로 최근 거래 시점을 반영했습니다. 특히, 유사도 100점의 비교사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 유사 면적으로 거래 시점만 다를 뿐 매우 유사한 조건을 가지고 있습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 1억 4,491만 원에서 1억 5,790만 원 사이로 형성되어 있습니다.
대상 아파트는 계산역(인천1호선) 도보 5분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 인근에 인천안남초등학교 등 학군이 형성되어 있으며, 계산체육공원, GS25 등 생활 편의시설도 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 향후 대규모 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.
준공 39년으로 재건축 연한(30년)에 도달하여 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 인근 지역에 효성새사미아파트, 효성동 중앙공영아파트 등 재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 대상 단지 또한 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 불가하나, 재건축 사업성 검토를 위한 추가적인 정보 확인이 필요합니다.
단기적으로 매매수급동향 하락세와 신규 공급 물량으로 인한 시장 변동성이 존재할 수 있습니다. 그러나 계산역 역세권 입지, 재건축 연한 도달, 인근 지역의 활발한 개발 사업(도로 개설, 주차장 조성, 공동주택 신축 등)은 장기적인 관점에서 대상 매물의 가치 상승을 견인할 주요 요인입니다. 특히, 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 A21블록 공동주택 신축공사 등 대규모 개발 사업은 지역 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. 따라서 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
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