매물 유형: 아파트
분석 번호: 3887
종합 리스크 점수: 53점
인천 계양구 신도브래뉴 아파트는 21년차 단지로, 준역세권 입지를 갖추고 있습니다. 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수는 상승 추세로 임대수요는 견고합니다. 다만, 인근에 신혼희망타운, ANDANTE, 두산위브더제니스 센트럴 계양, 계양 롯데캐슬 파크시티 등 총 5,708세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 8,500만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 3억 1,778만 원의 가치 스펙트럼 대비 낮은 수준에 해당합니다. 이는 가격적인 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 동일 단지 내 8층 57.6852㎡ 매물이 2026년 4월 3억 1,800만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지이며 면적이 유사하여 높은 유사도를 보이나, 층구간(3층 vs 8층) 차이로 인해 감점(-10점)이 적용되었습니다. 시점보정 계수 0.999가 적용되어 최종 환산 총액은 3억 1,778만 원으로 산출되었습니다.
신도브래뉴 아파트는 경인교대입구역 및 계산역(인천1호선)과 도보 9분 거리에 위치한 준역세권으로 교통 접근성이 양호합니다. 인근에 계산어린이공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 신도어린이집 등 교육 시설도 가까워 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 인근 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 투자 가치에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 전세가율이 71.8%로 보합세를 유지하고 있어 갭투자 시 전세가 하락에 대한 리스크 관리가 필요합니다.
신도브래뉴 아파트는 2005년 준공되어 현재 21년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 리모델링은 검토 가능하나, 단지 규모 및 사업성 분석이 선행되어야 합니다.
인천 계양구의 매매가격지수는 보합세이나 전월세 가격지수는 상승세를 보이며 임대 수요는 견고합니다. 그러나 계양구 내에 신혼희망타운, ANDANTE, 두산위브더제니스 센트럴 계양, 계양 롯데캐슬 파크시티 등 총 5,708세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 공급 압력으로 작용할 가능성이 높습니다. 이는 단기적인 시세 상승을 제한하고 경쟁을 심화시킬 수 있으므로, 중장기적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 경인교대입구역 역세권 입지와 생활 편의시설은 꾸준한 실거주 수요를 유지하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.
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