매물 유형: 아파트
분석 번호: 3872
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 41년 경과된 노후 단지로 재건축 연한에 도달했으며, 실제로 재건축정비사업 관리처분계획인가가 고시되는 등 개발이 가시화되고 있어 높은 개발 잠재력을 가집니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 시장 상황은 유의할 필요가 있습니다. 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있으므로, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
대상 매물의 제시가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 899만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 재건축 진행 상황 및 잠재적 가치가 가격에 일부 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 효성동 새사미 아파트 48.93㎡ 4층으로, 2026년 5월 1억 900만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 736만 원/평이며, 보정 후 대입 총액은 1억 899만 원입니다. 동일 단지, 동일 층의 최근 거래 사례로 대상 매물의 가치를 판단하는 데 매우 중요한 참고 자료가 됩니다.
대상 아파트는 41년 경과된 노후 단지로, 재건축 연한에 도달했으며 실제로 재건축정비사업 관리처분계획인가가 고시되어 개발 잠재력이 매우 높습니다. 인천효성서초등학교가 117m 거리에 위치하여 학군 접근성이 우수하며, 새벌공원 등 녹지 공간도 가까워 주거 환경이 양호합니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 인근에 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 단기적인 투자 가치 상승은 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
대상 아파트는 1985년 준공되어 41년 경과한 건물로 재건축 연한(30년)을 이미 충족했습니다. 특히, '효성새사미아파트 주택재건축정비사업 관리처분계획인가'가 고시된 점은 재건축 사업이 상당 부분 진행되었음을 의미하며, 개발 잠재력이 매우 높다고 판단됩니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 재건축 진행 상황을 고려할 때 개발이익이 기대됩니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세로 임대 수요는 견고합니다. 지역 내 미분양은 없으나, 향후 5,708세대의 대규모 아파트 공급이 예정되어 있어 시장에 공급 부담이 있을 수 있습니다. 그러나 대상 단지는 재건축 사업이 구체화되고 있어, 이러한 지역 시장의 전반적인 흐름과는 별개로 재건축 완료 시점에는 상당한 가치 상승이 예상됩니다. 단기적인 시세 변동보다는 장기적인 재건축 투자 관점에서 접근하는 것이 유리할 것으로 보입니다.
매수