매물 유형: 아파트
분석 번호: 3870
종합 리스크 점수: 55점
인천 계양구 대산 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 필요하며, 인근에 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 보합세를 보이는 가운데, 전세 및 월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준하나 매매 시장은 다소 관망세입니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 범위 내에 있으나, 향후 공급 물량과 노후도에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.
제시된 매매가 3억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 999만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 2,001만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 동일 단지 거래 사례와 비교했을 때 다소 고평가된 것으로 판단될 수 있으나, 층수, 내부 상태, 수리 여부 등 개별적인 요인에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 대상 매물과 동일 단지(대산), 동일 평형(83.9203㎡), 유사 층수(9층)의 2026년 5월 거래(3억 1,000만 원)입니다. 시점 보정 계수 1.000, 면적 보정 계수 1.000, 용도 보정 계수 1.000이 적용되어 최종 대입 총액은 3억 999만 원으로 보정되었습니다. 이는 대상 매물과 매우 유사한 조건의 거래로, 신뢰도가 높습니다.
대상 아파트는 작전역(인천1호선)까지 도보 9분 거리로 준역세권에 해당하며, 약 2%의 역세권 프리미엄이 추정됩니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 시설이 고루 분포하여 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 130세대의 소규모 단지이며, 인근 대규모 신규 공급 예정 물량이 많아 투자 가치 상승에 제한적인 요소가 될 수 있습니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아 재건축 추진은 당분간 어렵습니다. 용적률이 398.62%로 법정 상한(300%)을 초과하여 용적률 갭이 -98.62%p로 나타나, 재건축 사업성이 매우 낮습니다. 리모델링을 검토할 시기이나, 이 또한 사업성 분석이 필요합니다.
인천 계양구는 매매가격지수가 보합세, 매매수급동향은 하락세로 매수자 우위 시장이 형성되고 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 실수요는 꾸준합니다. 그러나 '두산위브더제니스 센트럴 계양', '계양 롯데캐슬 파크시티' 등 5,708세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어, 향후 공급 과잉으로 인한 가격 하방 압력이 발생할 수 있습니다. 단기적인 시세 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 신규 공급 물량의 영향을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
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