매물 유형: 아파트
분석 번호: 3868
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 준공 2년차의 신축 아파트로, 건물 노후도 측면에서는 매우 우수합니다. 다만, 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 다수 존재하여 향후 시장 경쟁 심화 및 가격 상승 제한 요인이 될 수 있습니다. 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시 매매가 4억 1,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 795만 원의 가치 스펙트럼 대비 약 705만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 중층 매물 대비 고층 프리미엄이 일부 반영된 것으로 보입니다. 다만, 신뢰도 B등급의 단일 비교사례 기반이므로 추가적인 시장 상황을 고려할 필요가 있습니다.
선별된 비교사례는 1건으로, 유사도 90점을 기록했습니다. 해당 사례는 대상 매물과 동일 단지(계양동도센트리움골든베이) 내 14층 59.807㎡의 매매 거래(2026년 5월, 4억 800만 원)입니다. 시점 보정 계수 1.000이 적용되었으며, 층구간 차이(18층 vs 14층)로 인해 감점(-10점)이 발생했습니다. 이 사례를 통해 산출된 코드 확정 대입 총액은 4억 795만 원입니다.
대상 매물은 준공 2년차의 신축 아파트로 건물 상태가 우수하며, 세대당 1.05대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 학군 및 교통 데이터는 제공되지 않았으나, 인근에 공원, 쇼핑 시설 등이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 대규모 신규 공급 물량은 투자 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다.
대상 아파트는 준공 2년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 28년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 아파트이므로 당분간 고려 대상이 아닙니다.
인천 계양구의 매매가격지수는 보합세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 전환될 가능성이 있습니다. 전세 및 월세 시장은 상승세를 유지하고 있어 임대 수익 측면에서는 긍정적입니다. 그러나 신혼희망타운, 두산위브더제니스 센트럴 계양, 계양 롯데캐슬 파크시티 등 총 5,708세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정은 향후 매매 시장에 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적인 급격한 가격 상승보다는 보합 또는 소폭 하락 가능성도 염두에 두어야 하며, 장기적으로는 계양 테크노밸리 등 지역 개발 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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