인천광역시 부평구 동수로120번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3863

종합 리스크 점수: 62점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역에 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 진행 중이며, 특히 '인천산곡 A1 행복주택' 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 거래 활성도는 다소 제한적일 수 있습니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 8점 — 준공 34년으로 재건축 연한에 도달하였으며, 주변 재개발/재건축 사업이 활발히 진행 중인 점을 고려할 때 개발 호재가 높습니다.
건물 노후도(사진): 5점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 34년 경과된 건물임을 감안할 때 일반적인 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 현장 확인이 필요합니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 0.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
거래량: 5점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 11건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 보통한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 해링턴플레이스 꿀단지내부동산 부평역 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 25곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 3점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 11.6% 변동하여 뚜렷한 감소 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 3점 — 준공 34년 차 건물입니다. 재건축 연한(30년)을 초과하여 상당한 노후화가 예상됩니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 674만 원에서 2억 7,135만 원 사이의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 재건축 가능성 등 미래 가치가 어느 정도 선반영된 것으로 해석될 수 있습니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 거래 내역입니다. #1 사례는 2026년 5월 거래로 84.195㎡ 면적에 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적(72.53㎡)으로 환산 시 2억 674만 원의 가치로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 2월 거래로 84.195㎡ 면적에 3억 1,500만 원에 거래되었으며, 대상지 면적으로 환산 시 2억 7,135만 원의 가치로 보정됩니다. 모든 비교사례는 시점보정 계수 1.000이 적용되었습니다.

심층 분석

대상 단지는 준공 34년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 부개역(1호선)과 부평역(1호선)이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권에 해당하며, 주변 공원 및 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 세대당 주차대수가 0.48대로 매우 부족하여 실거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

준공 34년으로 재건축 연한을 이미 충족했습니다. 주변 지역에 '산곡5 재개발정비사업', '청천4구역 재개발정비사업' 등 다수의 개발 사업이 활발히 진행 중이므로, 해당 단지 또한 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 가능성이 높습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 300% 대비 현재 용적률을 확인하여 사업성을 면밀히 검토해야 합니다.

인천 부평구는 매매가격지수 상승, 전월세 가격지수 상승 등 전반적인 시장 분위기는 양호하나, 매매수급동향은 하락세를 보입니다. 하지만 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 주변 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 미래 성장 잠재력이 높습니다. 특히 '인천산곡 A1 행복주택' 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 경쟁은 있을 수 있으나, 지역 전체의 주거 환경 개선 및 인프라 확충은 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

현장 체크리스트

실제 동·호수 배치 및 일조량, 조망권 확보 여부를 현장 확인해야 합니다.
단지 내 주차 공간의 실제 이용 가능 여부 및 혼잡도를 직접 확인해야 합니다.
최근 1년간 관리비 내역을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 있는지 점검해야 합니다.
건물 외벽 및 내부 공용 공간(복도, 계단 등)의 균열, 누수, 곰팡이 등 노후화 상태를 면밀히 확인해야 합니다.
재건축 추진위원회 구성 여부 및 진행 상황, 동의율 등을 확인하여 재건축 사업의 현실성을 파악해야 합니다.
주변 신규 공급 예정인 '인천산곡 A1 행복주택'의 착공 및 입주 시기가 대상 매물의 가치에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

최종 판정

조건부 매수