매물 유형: 아파트
분석 번호: 3859
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 높은 단지입니다. 삼산체육관역 역세권 입지로 교통 접근성이 우수하며, 인근 재개발 및 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 활발히 진행 중입니다. 다만, 지역 내 인구 감소 추세와 비교 사례 대비 제시가의 위치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.
대상 매물의 제시가 6억 2,500만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 5억 3,143만 원에서 6억 3,122만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상위권에 위치합니다. 특히, 가장 유사도가 높은 저층 사례들(5억 3,143만 원 ~ 5억 4,000만 원)과 비교 시 상당한 가격 차이를 보입니다. 최고가 사례인 6억 3,122만 원과 비교했을 때 유사한 수준이나, 해당 사례는 15층으로 대상 매물(5층)보다 층이 높다는 점을 고려해야 합니다.
선별된 9건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 #1, #2 사례는 유사도 100점으로 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층(1층)의 거래로 각각 2026년 5월 5억 4,000만 원, 2026년 3월 5억 3,000만 원에 거래되었습니다. 이들 사례의 보정 후 대입 총액은 각각 5억 4,000만 원, 5억 3,143만 원입니다. #3, #4, #5, #6, #7 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 비교적 최근(2~4개월 전)에 5억 5,925만 원에서 6억 3,122만 원 사이로 거래되었습니다. #8, #9 사례는 층구간 감점(-20점)이 있었으나, 2026년 6월 가장 최근에 6억 2,999만 원, 5억 8,456만 원에 거래되었습니다. 대상 매물의 제시가 6억 2,500만 원은 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하는 수준입니다.
대상 아파트는 삼산체육관역(7호선) 도보 7분 거리의 역세권 입지로 교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로서 관리 효율성이 높고, 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 비교 사례 대비 높은 제시가는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 현재 27년차로, 재건축 연한(30년)까지 3년이 남았습니다. 세대수 1021세대의 대단지로 재건축 사업 추진 시 사업성 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 인근 지역에 재개발 사업이 활발히 진행되고 있어, 향후 재건축 추진 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 현재 용적률이 미등록 상태이나, 법정 상한 용적률 300%를 고려할 때 용적률 갭이 존재한다면 재건축 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다. 리모델링 또한 대안으로 검토될 수 있습니다.
인천 부평구는 매매가격지수가 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있어 단기적인 시장의 불확실성이 존재합니다. 그러나 전세 및 월세 시장의 강세는 실수요가 꾸준함을 보여줍니다. 대상 아파트는 역세권 입지와 대단지 규모, 그리고 재건축 연한 도래가 임박했다는 점에서 장기적인 관점의 미래 성장 잠재력이 높습니다. 인천산곡 A1 행복주택 등 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장에 영향을 줄 수 있으나, 부평구 내 다양한 재개발 및 도시계획시설 사업은 지역 가치를 전반적으로 상승시킬 것으로 예상됩니다. 따라서 장기적인 관점에서 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있으나, 제시가가 이미 이러한 호재를 상당 부분 반영하고 있을 가능성이 있으므로 신중한 가격 협상이 필요합니다.
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