매물 유형: 아파트
분석 번호: 3851
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 34년차 아파트로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 갭이 높아 개발 잠재력이 매우 높습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향 및 월세수급동향이 수요 우세로 나타나 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다.
대상 매물의 제시가 1억 5,250만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 5,499만 원 ~ 최고 1억 8,999만 원)의 하단보다 낮은 수준입니다. 이는 시장의 유사 매물 대비 가격적 메리트가 존재할 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수가 매우 높습니다. 특히 1번 사례(2026.6, 10층)는 1억 5,499만 원, 2번 사례(2026.6, 12층)는 1억 8,999만 원으로 보정 후 대입 총액이 산출되었습니다. 제시가 1억 5,250만 원은 이 스펙트럼의 최저가보다 낮은 수준입니다. 14번과 15번 사례는 층구간 감점이 있었으나, 동일 단지 내 거래라는 점에서 높은 신뢰도를 유지합니다. 전반적으로 최근 거래된 동일 단지 사례들을 통해 대상 매물의 가치를 합리적으로 추정할 수 있습니다.
대상 매물은 재건축 연한 도달, 높은 용적률 갭, 그리고 주변의 활발한 재개발/재건축 사업으로 인해 높은 투자 가치를 지닙니다. 굴포천역(7호선)까지 도보 10분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 단지 경쟁력도 양호합니다. 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 하단에 위치하여 가격적 메리트도 존재합니다.
대상 아파트는 1992년 준공되어 34년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 현재 용적률이 171.73%로 법정 상한 300% 대비 128.27%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 주변에 다수의 재개발/재건축 사업이 활발히 진행되고 있어, 향후 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.
인천 부평구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수 상승, 전월세 수급동향의 수요 우세 등으로 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 대상 단지는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높으며, 주변 개발 호재가 풍부하여 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 가집니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 리스크는 지속적으로 모니터링해야 할 요소입니다. 전반적으로 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 높아 미래 성장 전망은 밝습니다.
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