매물 유형: 아파트
분석 번호: 3831
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 높은 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 인근 지역에서 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 활발히 진행 중이며, 특히 '인천산곡 A1 행복주택' 등 신규 공급 물량이 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승과 주거 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세를 보이고 있어 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 8,570만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준입니다. 이는 제시가가 시장의 보정된 실거래 가치와 비교적 적정한 범위에 있다고 해석할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세임을 고려할 때, 매수자 우위 시장에서 가격 협상 여지가 있을 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 동일 단지인 삼보아파트의 2층 매물로, 전용면적 60.54㎡가 2026년 5월 1억 7,800만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 972만 원/평입니다. 대상 매물의 면적(63.16㎡)을 대입하여 시점 보정 등을 거친 최종 환산 총액은 1억 8,570만 원입니다. 이 사례는 동일 단지, 유사 면적, 최근 거래 시점이라는 점에서 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 높은 신뢰도를 제공합니다. 개별 요인 보정 계수(면적, 용도, 도로, 역세권, 시점)는 모두 1.000으로, 비교 사례와 대상 매물 간의 조건 차이가 미미하여 추가 보정 없이 직접 비교가 가능했습니다.
대상 아파트는 준공 40년으로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 산곡역(7호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권 입지를 갖추고 있으며, 주변에 산곡중학교 등 학교 시설이 인접해 학군 경쟁력도 양호합니다. 인근 지역의 활발한 재개발 및 도로 개설 사업은 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 낮은 주차 비율과 노후화된 단지 하드웨어는 단기적인 거주 만족도를 저해할 수 있는 요소입니다.
대상 아파트는 1986년 준공되어 40년이 경과하여 재건축 연한에 도달했습니다. 용적률 갭 분석 결과는 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 용적률 250%를 고려할 때 개발 잠재력이 높다고 판단됩니다. 주변에 '산곡5 재개발정비사업', '청천4구역 재개발정비사업' 등 다수의 재개발 사업이 진행 중이며, 이는 대상 단지의 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 재건축은 장기적인 관점에서 높은 수익을 기대할 수 있는 요소입니다.
인천 부평구는 매매가격지수가 소폭 상승하고 있으나, 매매수급동향은 하락세로 단기적인 시장 조정 가능성이 있습니다. 그러나 전세 및 월세 시장은 견조한 상승세를 보이며 임대차 수요가 꾸준합니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 인근 지역의 다양한 개발 호재로 인해 장기적인 관점에서 높은 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 '인천산곡 A1 행복주택' 등 신규 공급 물량은 지역의 주거 환경을 개선하고 인프라를 확충하는 데 기여할 것입니다. 다만, 낮은 주차 비율과 노후화된 시설은 단기적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 전반적으로 장기적인 관점에서는 긍정적인 미래 전망을 기대할 수 있습니다.
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