매물 유형: 아파트
분석 번호: 3827
종합 리스크 점수: 55점
대상 아파트는 33년 경과된 단지로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변 지역에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 매매수급동향은 하락세이나 전세 및 월세 수급동향은 상승세를 보여 실수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성이 높습니다.
제시된 매매가 4억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 스펙트럼(최저 3억 6,174만 원 ~ 최고 5억 8,877만 원) 내에 위치하며, 중앙값인 5억 3,382만 원 대비 하단에 해당합니다. 이는 시장의 평균적인 가치와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 8건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 전용면적 기준 평당가는 최저 896만 원/평에서 최고 1,459만 원/평으로 다양하게 분포합니다. 이 사례들은 공시가격 배율 추정 시 참조된 거래로, 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 각 사례의 보정 후 대입 총액은 대상 매물의 면적(133.44㎡)을 기준으로 환산된 가치이며, 이를 통해 대상 매물의 가격 타당성을 평가합니다.
대상 아파트는 1,164세대의 대단지로 안정적인 주거 환경을 제공하며, 산곡역(7호선)이 도보 11분 거리에 위치하여 준역세권의 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 주변에 마장공원, CU 부평산곡점, 부평세림병원, 한울어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 특히, 재건축 연한 도달 및 주변의 활발한 재개발/재건축 사업은 장기적인 투자 가치 상승 요인으로 작용할 것입니다.
대상 아파트는 1993년에 준공되어 33년이 경과하여 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 현재 용적률이 25.268805%로 법정 상한 300% 대비 274.731195%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높다고 판단됩니다. 주변에 다수의 재개발 및 재건축 사업이 진행 중인 점도 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.
인천 부평구는 매매가격지수가 상승하고 전월세 가격지수 및 수급동향도 상승세를 보여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 대상 아파트는 재건축 연한 도달 및 높은 용적률 갭으로 개발 잠재력이 매우 높습니다. 산곡5 재개발정비사업, 부평 도시관리계획 변경 등 주변 개발 호재가 지속적으로 발표되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 인구 감소 추세와 신규 행복주택 공급 예정 물량은 장기적인 관점에서 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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