매물 유형: 아파트
분석 번호: 3825
종합 리스크 점수: 65점
대상지는 준공 27년차 아파트로 재건축 연한이 3년 남아 개발 잠재력이 있습니다. 주변에 산곡5 재개발, 부평 도시관리계획 변경 등 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 인구 감소 추세에 있어 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 5억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 5억 836만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 비교사례 대비 약 1,164만 원 높은 수준입니다.
유사도 100점의 비교사례는 대상지와 동일 단지, 동일 면적(101.95㎡)의 19층 매물로 2026년 3월 5억 700만 원에 거래되었습니다. 시점 보정 계수 1.003을 적용하여 보정 후 대입 총액은 5억 837만 원으로 산출되었습니다. 이는 대상 매물의 제시가 5억 2,000만 원과 비교 시 약 1,163만 원 낮은 수준입니다.
대상지는 2,024세대의 대단지 아파트로 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 산곡역(7호선)이 도보 9분 거리에 위치하여 준역세권 입지로 교통 접근성이 양호하며, 주변에 마장공원, 한화샛별어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 준공 27년차로 재건축 연한에 근접하고 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 다만, 현재 매매수급동향이 하락세이고 제시가가 비준가 대비 높은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.
대상 아파트는 1999년 준공되어 27년이 경과했습니다. 재건축 연한 30년까지 3년이 남아 향후 재건축 추진 가능성이 있습니다. 주변에 산곡5 재개발 등 다양한 정비사업이 활발히 진행 중이므로, 재건축 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 300% 대비 현재 용적률을 확인하여 사업성 판단이 필요합니다.
인천 부평구는 매매가격지수가 상승하고 있으나 매매수급동향은 하락세로 관망세가 짙습니다. 다만, 전세 및 월세 시장은 상승세를 보이며 수요가 견고합니다. 대상지는 재건축 연한에 근접한 대단지 아파트로, 주변의 다양한 재개발 및 도시계획시설 확충 사업들이 완료될 경우 지역 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 산곡5 재개발정비사업, 부평 도시관리계획(도로, 공원) 결정(변경) 등은 주거 환경 개선 및 접근성 향상에 긍정적인 영향을 미 줄 것입니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가장 큰 성장 동력이 될 것이며, 단기적으로는 매매수급동향과 주변 공급 물량 추이를 주시해야 합니다.
보류