매물 유형: 아파트
분석 번호: 3808
종합 리스크 점수: 68점
대상 아파트는 준공 37년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 매우 높습니다. 산곡역 역세권 입지와 주변 재개발 사업의 활발한 추진은 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 건물 노후도와 주차 여건 등은 현장 확인이 필요하며, 최근 매매수급동향 하락세는 주의 깊게 지켜봐야 할 부분입니다.
제시가 1억 2,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 8,513만 원 ~ 최고 1억 5,072만 원)의 중앙값 1억 3,000만 원과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 해당하며, 최근 거래된 동일 단지 9층 1억 3,000만 원과 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.
비교사례 6건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점, 신뢰도 A등급(95점/100)으로 매우 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 6월 9층 거래로 1억 3,000만 원에 거래되었으며, #5 사례는 2026년 2월 6층 거래로 1억 5,072만 원에 거래되어 가장 높은 보정 후 대입 총액을 보였습니다. 이는 시점 및 층수 등의 요인이 반영된 결과입니다.
대상 아파트는 산곡역(7호선) 도보 8분 거리의 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다. 준공 37년차로 재건축 연한에 도달했으며, 주변에 다수의 재개발 사업이 활발히 진행 중이어서 향후 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높습니다. 다만, 단지 규모가 크지 않고 주차 여건이 미흡할 수 있다는 점은 고려해야 합니다.
대상 아파트는 1989년 준공되어 37년이 경과하였으므로 재건축 연한(30년)을 충족합니다. 주변 지역의 재개발 사업 활성화 및 인천시의 정비사업 추진 동향을 고려할 때 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높습니다. 특히 용적률 갭 분석은 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 200% 대비 현재 용적률이 낮을 경우 사업성이 더욱 개선될 여지가 있습니다. 재건축 추진 시 예상되는 사업성 및 주민 동의율 등은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.
인천 부평구는 매매가격지수, 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승세를 보이며 긍정적인 시장 흐름을 유지하고 있습니다. 특히 재개발, 도로 개설 등 다양한 개발 호재가 집중되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 예상됩니다. 대상 아파트는 역세권 입지와 재건축 가능성이라는 강력한 성장 동력을 가지고 있어 미래 성장 전망이 매우 밝습니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동 요인이 될 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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