매물 유형: 아파트
분석 번호: 3803
종합 리스크 점수: 65점
대상 아파트는 준공 28년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 주변에 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 진행 중이어서 지역 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 매매수급동향이 하락세이고 인구수가 소폭 감소하는 추세는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.
제시된 매매가 2억 7,800만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 7,699만 원 ~ 최고 2억 9,499만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 7,799만 원과 유사한 수준입니다. 이는 현재 시장 상황과 비교사례를 고려할 때 합리적인 가격 범위에 속한다고 판단됩니다.
#1 사례는 십정동 동일 단지 1층, 84.522㎡가 2026년 6월 2억 7,700만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,699만 원입니다. #2 사례는 십정동 동일 단지 4층, 84.522㎡가 2026년 5월 2억 7,800만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 7,799만 원입니다. #3 사례는 십정동 동일 단지 19층, 84.522㎡가 2026년 6월 2억 9,500만 원에 거래되었으며, 보정 후 대입 총액은 2억 9,499만 원입니다. 층구간 차이로 인해 감점(-20점)이 발생했습니다. 모든 사례는 시점, 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정 계수 1.000이 적용되었습니다.
대상 아파트는 백운역 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호하며, 주변에 다수의 재개발 및 도로 개설 사업이 진행 중이어서 장기적인 관점에서 투자 가치가 존재합니다. 특히 준공 28년차로 재건축 연한 도달이 임박하여 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 매매 시장의 활성도가 다소 둔화되고 있는 점은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
대상 아파트는 1998년 준공되어 현재 28년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 2년이 남아 있어 재건축 추진 가능성이 높습니다. 주변에 산곡5 재개발, 청천4구역 재개발 등 다수의 정비사업이 활발히 진행 중이어서 재건축 사업 추진 시 긍정적인 영향을 받을 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 미등록으로 산출 불가하나, 법정 상한 250%를 고려할 때 향후 개발 이익을 기대할 수 있습니다.
인천 부평구는 매매가격지수가 상승하고 전월세 시장이 강세를 보이며, 미분양 물량 감소 및 다양한 개발 호재가 있어 긍정적인 미래 성장 전망을 가집니다. 특히 대상 아파트는 재건축 연한 도달이 임박하여 향후 재건축 추진 시 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향 하락 및 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 지속적인 모니터링이 필요합니다.
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