매물 유형: 아파트
분석 번호: 3799
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 인천 부평구의 활발한 재개발 및 재건축 사업 추진과 다양한 도시계획시설 확충 계획으로 인해 긍정적인 규제 전망을 보이며 높은 종합 점수를 받았습니다. 특히 인근 지역의 개발 호재가 많아 미래 가치 상승 잠재력이 돋보입니다. 다만, 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시된 매매가 4억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 4억 64만 원의 가치 스펙트럼과 비교했을 때, 약 1,936만 원 높은 수준입니다. 이는 최근 시장 동향 및 대상 매물의 층수(11층)가 비교사례(6층)보다 높아 발생할 수 있는 차이로 보입니다. 제시가는 시장 상황을 고려할 때 다소 높은 수준이나, 단지 내 고층 프리미엄 및 향후 개발 호재를 고려하면 매수 협상 여지가 있을 수 있습니다.
유사도 100점의 비교사례는 십정동 부평금호어울림 84.79㎡ 6층 매매 4억 원으로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(오차율 0%), 동일 용도지역에 위치하며 2026년 4월에 거래되어 시점 유사성도 높습니다. 이 사례는 시점 보정 계수 1.002를 적용하여 4억 64만 원으로 환산되었습니다. 이는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 있어 매우 높은 신뢰도를 제공합니다.
대상 단지는 290세대의 중규모 아파트로, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 주변에 한마음공원, CU 편의점, 아름솔어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 또한, 인천 부평구는 다수의 재개발/재건축 사업이 활발히 진행 중이며, 도로 개설 및 공원 조성 등 도시계획시설 확충 계획이 많아 중장기적인 투자 가치가 양호합니다. 다만, 지하철역과의 거리가 다소 있어 역세권 프리미엄은 제한적입니다.
부평금호어울림은 2008년 준공되어 현재 18년차 아파트입니다. 재건축 연한(30년)까지는 약 12년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 다만, 주변 지역의 재개발/재건축 사업이 활발하게 진행되고 있어 장기적인 관점에서는 재건축 또는 리모델링 가능성을 배제할 수 없습니다.
인천 부평구의 매매가격지수와 전세가격지수, 월세가격지수 모두 상승 추세를 보이고 있어 시장 전망은 긍정적입니다. 특히 전세수급동향과 월세수급동향이 상승세를 유지하고 있어 임대차 시장은 견조할 것으로 예상됩니다. 현재 미분양 물량이 감소 추세에 있고, 다양한 개발 호재가 존재하여 지역 가치 상승에 대한 기대감이 높습니다. 다만, 인천산곡 A1 행복주택 400세대 등 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 시장 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다. 장기적으로는 주변 개발 사업의 진행 상황에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
보류