매물 유형: 아파트
분석 번호: 3794
종합 리스크 점수: 63점
대상 매물은 부평역 초역세권에 위치한 8년차 아파트로, 준수한 입지와 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로 실수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 3억 5,399만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 대상 매물이 고층이라는 점과 최근 시장 상황을 반영한 것으로 보이나, 비교사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 비교사례는 에코파인 단지 내 3층 62.49㎡ 매물로 2026년 5월 3억 5,400만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적이나 층구간(18층 vs 3층)에서 감점(-20점)이 발생하여 유사도 80점으로 평가되었습니다. 시점보정 계수는 1.000으로 시점 변동에 따른 보정은 미미합니다. 이 사례를 통해 산출된 대상 매물의 보정 후 대입 총액은 3억 5,399만 원입니다.
대상 매물은 부평역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 투자 가치에 긍정적인 영향을 미칩니다. 주변에 부평테마의거리, 이마트24 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 인근 신규 공급 물량은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 8년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 용적률 여유는 있으나, 재건축보다는 리모델링 추진 가능성이 더 현실적일 수 있습니다.
부평구는 매매가격지수가 상승하고 전월세수급동향이 견고하여 실수요 기반은 탄탄합니다. 부평동은 지역 내 거래 활성도 상위권에 속하며, '산곡5 재개발정비사업', '부평4구역 재개발' 등 다수의 개발 호재가 진행 중이거나 예정되어 있어 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향 하락과 신규 공급 물량은 단기적인 시장 변동성을 야기할 수 있습니다.
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