매물 유형: 아파트
분석 번호: 3770
종합 리스크 점수: 63점
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 존재합니다. 인천시의 재건축 관련 조례 완화 소식은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 매매가격지수는 보합세이나 전월세가격지수는 상승 추세이며, 매매수급동향은 하락, 전월세수급동향은 상승하여 전세가율이 72.2%로 높은 편입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기 공급 리스크는 제한적입니다.
제시된 매매가 1억 4,000만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 1,999만 원 ~ 최고 1억 4,462만 원) 내에 위치하며, 중앙값 1억 3,583만 원 대비 소폭 높은 수준입니다. 이는 유사 거래 사례들과 비교했을 때 합리적인 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.
선별된 14건의 비교사례 중 6건은 유사도 100점으로 동일 단지 내 유사 층수 및 면적의 최근 거래이며, 나머지 8건은 층구간 감점(-10점)이 있으나 동일 단지 내 거래로 높은 유사도를 보입니다. 특히 유사도 100점 사례 중 2026년 6월 거래된 7층 매물(전용 45.76㎡)은 1억 4,350만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 1억 4,462만 원으로 산출되었습니다. 2026년 4월 거래된 12층 매물(전용 45.76㎡)은 1억 3,500만 원에 거래되었고, 대상 매물에 대입 시 1억 3,583만 원으로 산출되었습니다.
담방마을 아파트는 1100세대의 대단지로 안정적인 주거 환경과 높은 주차 편의성을 제공합니다. 준공 32년차로 재건축 연한에 도달하여 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다. 다만, 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 주변에 골마루근린공원 놀이터(105m) 등 공원 시설이 가까워 주거 쾌적성은 양호합니다.
대상 아파트는 준공 32년차로 재건축 연한(30년)에 도달했습니다. 용적률은 299.98%로 법정 상한(300%)에 근접하여 용적률 갭을 통한 사업성 확보는 어려울 수 있습니다. 그러나 인천시의회에서 역세권 재건축·재개발 인동간격 완화 조례안이 의결되는 등 재건축 관련 규제 완화 움직임이 있어, 향후 재건축 추진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 실제 재건축 진행 여부 및 사업성 분석은 추가적인 정밀 검토가 필요합니다.
인천 남동구의 매매가격지수는 보합세를 유지하고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요는 꾸준히 존재할 것으로 보입니다. 매매수급동향은 하락세이나 전월세수급동향은 상승세로, 주택 시장의 불확실성 속에서도 임대 시장은 견조한 흐름을 보입니다. 인근에 신규 공급 물량이 없어 단기적인 공급 과잉 우려는 적습니다. 장기적으로는 재건축 추진 여부가 가격 상승의 주요 동력이 될 것으로 예상됩니다. 다만, 인구 감소 추세는 장기적인 주택 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
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