매물 유형: 아파트
분석 번호: 3756
종합 리스크 점수: 58점
대상 매물은 준공 35년차 아파트로 재건축 연한에 도달하여 개발 잠재력이 높습니다. 인천시의 재건축 규제 완화 움직임과 지역 내 활발한 개발 사업 고시가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 단지 규모가 작고 주차 공간이 부족하며, 1층이라는 점은 감점 요인입니다. 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 유사한 수준으로 적정하게 평가됩니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과인 2억 3,954만 원의 가치 스펙트럼과 매우 유사합니다. 이는 시장의 합리적인 가격 수준에 해당하며, 1층이라는 점을 고려할 때 적정하게 평가되었다고 볼 수 있습니다.
선별된 비교사례는 #1 동남 아파트로, 대상 매물과 동일 단지, 동일 면적(73.02㎡)의 3층 매물입니다. 2026년 1월 2억 4,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 평당가 1,084만 원, 환산 총액 2억 3,954만 원으로 산출되었습니다. 유사도 점수 100점으로 신뢰도가 매우 높습니다.
대상 아파트는 재건축 연한에 도달하여 장기적인 투자 가치가 높습니다. 인근 석천사거리역까지 도보 15분 거리로 준역세권에 해당하며, 주변에 공원, 쇼핑, 의료, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 낮은 주차대수와 소규모 단지라는 점은 단기적인 투자 매력을 저하시킬 수 있습니다.
준공 35년으로 재건축 연한에 도달했습니다. 인천시의회에서 역세권 재건축·재개발 인동간격 완화 조례안이 의결되는 등 재건축 사업에 우호적인 환경이 조성되고 있어, 향후 재건축 추진 가능성이 높습니다. 다만, 용적률 미등록으로 용적률 갭 분석이 불가하여 사업성 판단에 추가 정보가 필요합니다.
인천 남동구의 매매가격지수는 보합세이나 전세 및 월세가격지수는 상승세로, 임대차 시장의 견고한 수요가 매매 시장을 지지할 것으로 예상됩니다. 재건축 연한 도달 및 규제 완화 움직임은 장기적인 가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 매매수급동향 하락세와 낮은 주차대수가 리스크 요인이 될 수 있으나, 전반적인 개발 호재와 임대차 시장 강세로 인해 긍정적인 미래 성장 잠재력을 가집니다.
매수