매물 유형: 아파트
분석 번호: 3744
종합 리스크 점수: 83점
대상 매물은 인천 연수구 송도동에 위치한 호반써밋송도 아파트로, 준공 3년차의 신축 단지입니다. 최근 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세를 보이며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우위를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 공급 리스크를 고려해야 합니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 스펙트럼 내에 있어 가격 타당성은 보통 수준으로 판단됩니다.
제시가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 7,087만 원에서 8억 7,994만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 특히, 스펙트럼의 상단에 가까운 수준으로, 최근 거래된 동일 단지 22층 매물의 보정 후 대입가치 8억 7,994만 원과 비교할 때 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.
#1 비교사례는 송도동 호반써밋송도 단지의 전용면적 101.8637㎡, 29층 매물로 2026년 5월 7억 7,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,499만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 7억 7,087만 원입니다. #2 비교사례는 송도동 호반써밋송도 단지의 전용면적 101.9864㎡, 22층 매물로 2026년 5월 8억 8,000만 원에 거래되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 2,852만 원/평이며, 대상 매물에 대입 시 보정 완료된 총액은 8억 7,994만 원입니다. 두 사례 모두 동일 단지 내 최근 거래로 유사도가 매우 높습니다.
호반써밋송도는 신축 대단지 아파트로 주거 쾌적성이 높고, 세대당 1.83대의 넉넉한 주차 공간을 제공하여 단지 경쟁력이 우수합니다. 송도달빛축제공원역이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권 프리미엄(추정 2%)을 기대할 수 있으며, 인근에 국공립호반써밋송도어린이집 등 교육 시설이 가까워 학군 경쟁력도 양호합니다. 최근 매매가격지수 및 전세가격지수가 상승하고 전월세 수급동향이 수요 우위를 보여 투자 가치는 보통 이상으로 평가됩니다.
준공 3년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지 27년이 남아 재건축은 현재로서는 불가능합니다. 리모델링 가능성은 단지 내 주민 동의 및 사업성 분석이 필요하며, 현재로서는 논의 단계에 있지 않습니다.
인천 연수구는 매매가격지수 상승, 전월세 수급 우위 등 긍정적인 시장 지표를 보이고 있습니다. 송도5동의 꾸준한 인구 증가 추세도 긍정적인 요인입니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 2,041세대의 신규 아파트 공급 예정 물량(송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등)은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 현재 미분양 세대수도 증가 추세에 있어 단기적인 가격 급등보다는 안정적인 흐름을 보일 것으로 전망됩니다. 장기적으로는 인천경제자유구역의 개발 호재와 교통망 확충 계획이 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
보류