매물 유형: 아파트
분석 번호: 3724
종합 리스크 점수: 68점
인천 연수구 송도동에 위치한 송도더샵하버뷰(D13) 아파트는 매매가격지수와 전월세가격지수가 모두 상승 추세를 보이며, 전세수급동향 및 월세수급동향도 수요 우세를 나타내고 있어 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 그러나 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 송도자이풍경채 그라노블 등 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격적 타당성 검토가 중요합니다.
제시된 매매가 11억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 10억 7,205만 원에서 11억 4,889만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 사례 중 최고가에 근접하거나 소폭 상회하는 수준으로, 시장 기대감이 일부 반영된 가격으로 해석될 수 있습니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 거래로 유사도 100점의 높은 신뢰도를 가집니다. #1 사례는 2026년 5월 16층 101.319㎡가 11억 4,900만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대상지에 대입 시 11억 4,889만 원의 가치를 가집니다. #2 사례는 2026년 3월 15층 101.319㎡가 10억 8,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 후 10억 8,260만 원으로 평가됩니다. #3 사례는 2026년 1월 8층 101.132㎡가 10억 6,000만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 10억 7,205만 원으로 산출되었습니다. 이 사례들은 대상 매물의 가치 평가에 매우 중요한 기준이 됩니다.
송도더샵하버뷰(D13)는 송도동 내 입지적 강점을 가지며, 인근에 공원, 쇼핑 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수 상승 추세는 긍정적이나, 매매수급동향 하락 및 신규 공급 물량은 단기적인 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다. 장기적인 관점에서 송도 지역의 개발 호재와 인프라 확충은 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다.
준공 15년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 15년이 남아 있어 단기적인 재건축 가능성은 낮습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 용적률 갭 분석은 어렵지만, 재건축보다는 리모델링을 통한 가치 상승을 고려할 수 있는 시점입니다.
인천 연수구는 인구수가 꾸준히 증가하고 있으며, 송도동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 수요가 높은 지역입니다. 그러나 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급(송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등 2,041세대)과 미분양 증가 추세는 향후 시장에 공급 부담으로 작용할 수 있습니다. 단기적으로는 매매 시장의 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 송도 지역의 지속적인 개발과 인프라 확충으로 인한 가치 상승 여력이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하므로, 추가적인 가격 협상 여부를 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.
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