매물 유형: 아파트
분석 번호: 3721
종합 리스크 점수: 75점
대상 아파트는 준공 9년차의 비교적 신축 단지로, 인천 연수구 송도동의 활발한 거래량과 인구 증가 추세 속에서 양호한 입지를 자랑합니다. 인근에 다수의 개발 호재와 신규 공급 예정 물량이 있어 장기적인 관점에서 시장 경쟁력과 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 다만, 매매수급동향이 하락세인 점과 향후 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.
제시가 10억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 11억 9,499만 원에서 12억 5,641만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 현재 시장 상황에서 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다.
선별된 비교사례 2건 모두 대상지와 동일 단지, 동일 용도지역에 위치하며 유사도 점수 100점을 기록하여 높은 신뢰도를 가집니다. 첫 번째 사례는 2026년 6월에 95.87㎡ 면적이 11억 9,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 11억 9,499만 원입니다. 두 번째 사례는 2026년 2월에 95.81㎡ 면적이 12억 5,000만 원에 거래되었고, 시점 보정 계수 1.004를 적용한 대입 총액은 12억 5,641만 원입니다. 이 두 사례는 대상 매물의 가치를 평가하는 데 매우 중요한 기준이 됩니다.
송도더샵퍼스트파크F13-1BL은 대단지 신축 아파트로, 송도동의 활발한 거래량과 지속적인 인구 유입 추세 속에서 안정적인 투자 가치를 가집니다. 센트럴파크역 인근의 준역세권 입지와 주변 공원, 쇼핑, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다. 또한, 인천경제자유구역 내 경관계획 재정비 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력이 충분합니다.
준공 9년차로 재건축 연한(30년)까지 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 판단됩니다.
인천 연수구 송도동은 매매가격지수가 상승하고 전월세 지수도 꾸준히 오르는 등 전반적으로 긍정적인 시장 흐름을 보입니다. 다만, 매매수급동향 하락과 향후 대규모 신규 아파트 공급 예정은 단기적인 가격 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 그러나 송도4동의 폭발적인 인구 증가와 인천경제자유구역의 지속적인 개발은 장기적인 관점에서 해당 단지의 가치를 견인할 주요 요인으로 작용할 것입니다. 따라서 중장기적으로는 긍정적인 성장 전망을 기대할 수 있습니다.
매수