매물 유형: 아파트
분석 번호: 3720
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 인천 연수구 송도동의 '더샵퍼스트월드' 아파트로, 준공 17년차의 대단지 아파트입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 수요 우세로 나타나 긍정적인 시장 분위기를 보입니다. 다만, 매매수급동향은 하락세이며, 인근에 2,041세대의 신규 공급 물량이 예정되어 있어 향후 경쟁 심화 및 시세 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
대상 매물의 제시가 7억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 8,435만 원의 가치 스펙트럼과 유사한 수준에 위치합니다. 이는 제시가가 시장의 실거래가 기반 가치와 적정한 수준임을 시사합니다.
선별된 비교사례는 '더샵퍼스트월드' 단지 내 13층, 전용면적 84.898㎡의 매매 거래로, 2026년 2월 7억 8,000만 원에 거래되었습니다. 이 사례는 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 유사 층수로 유사도 점수 100점을 기록하며 높은 신뢰도를 가집니다. 시점 보정 계수 1.004가 적용되어 보정 후 평당가는 3,051만 원/평, 환산 총액은 7억 8,435만 원으로 산출되었습니다. 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정할 요인이 없었습니다.
더샵퍼스트월드는 송도 국제도시 내 대단지 아파트로, 우수한 주거 환경과 편리한 인프라를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 인천대입구역이 도보 15분 거리에 위치하여 준역세권으로 분류되며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 17년차로 재건축 연한(30년)까지 13년이 남아 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 장기적으로 추진될 가능성은 있으나, 현재 구체적인 계획은 확인되지 않습니다.
인천 연수구의 매매가격지수와 전세가격지수는 상승 추세이며, 인구 또한 소폭 증가하고 있어 장기적인 관점에서는 긍정적인 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 특히 전월세 수급동향이 수요 우세를 보이며 임대 시장이 견고합니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정은 단기적인 시장 변동성을 높일 수 있습니다. 송도 국제도시의 지속적인 개발 호재와 교통망 확충 노력은 미래 가치 상승에 기여할 것으로 보이나, 공급 리스크를 주시하며 신중한 접근이 필요합니다.
매수 보류