매물 유형: 아파트
분석 번호: 3717
종합 리스크 점수: 57점
대상 아파트는 송도동에 위치하며, 준공 11년차의 비교적 신축 단지입니다. 최근 매매가격지수가 상승세를 보이고 있으나, 매매수급동향은 하락세이며 인근에 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 시장의 불확실성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 11억 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 8억 6,000만 원에서 11억 2,033만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 특히 동일 단지, 동일 면적의 5층 매물이 3개월 전 8억 6,000만 원에 거래된 점을 고려할 때, 대상 매물의 25층이라는 고층 프리미엄이 상당 부분 반영된 가격으로 보입니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 5월까지의 최근 거래들입니다. 보정 후 대입 총액은 최저 8억 6,000만 원에서 최고 11억 2,033만 원 사이로 형성되었습니다. 제시된 매매가 11억 원은 이 스펙트럼의 상단에 위치합니다. 특히 #5 사례는 동일 면적(104.85㎡)의 5층 매물이 3개월 전 8억 6,000만 원에 거래되었으며, #3 사례는 69.91㎡의 23층 매물이 1개월 전 7억 4,700만 원에 거래되어 보정 후 11억 2,033만 원으로 환산되었습니다. 이러한 비교사례들은 대상 매물의 가격 타당성을 판단하는 중요한 근거가 됩니다.
대상 단지는 송도 국제도시 내에 위치하여 우수한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 국제업무지구역과 센트럴파크역이 도보 15분 이내 거리에 있어 교통 접근성이 양호하며, 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다. 다만, 인근 대규모 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동성에는 주의가 필요합니다.
준공 11년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링 또한 아직 구체적인 논의 단계는 아닌 것으로 보입니다.
인천 연수구의 인구는 지속적으로 증가하고 있으며, 송도동은 지역 내 거래 활성도 1위를 기록하는 등 꾸준한 주거 선호도를 보이고 있습니다. 다만, 매매수급동향 하락세와 대규모 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 송도 국제도시의 개발 계획과 주변 교통망 확충, 경관 관리 강화 등의 호재가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되나, 신규 공급 물량 소화 여부가 중요한 변수가 될 것입니다.
보류