인천광역시 연수구 아트센터대로97번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3716

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

대상 매물은 인천 연수구 송도동에 위치한 더샵그린워크1차 아파트로, 준공 12년차의 비교적 신축 단지입니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있으며, 특히 전세수급동향이 강한 상승세를 보여 실수요가 견고함을 시사합니다. 다만, 인근에 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 중간 수준에 해당하여 가격 타당성은 보통으로 평가됩니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 6점 — 인천경제자유구역 경관계획 재정비 및 인근 재건축 사업 진행 등 긍정적 요인과 신설 기초단체 관련 이슈가 혼재되어 있으나, 전반적으로 개발 호재가 더 강하게 작용할 것으로 예상됩니다.
• 건물 노후도(사진): 7점 — 준공 12년차 아파트로, 사진상 직접적인 노후도 확인은 불가하나 연식 대비 양호한 관리 상태를 유지할 것으로 추정됩니다.
• 인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.2%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
• 거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 48건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 센트럴파크역 인천1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.6% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 5점 — 준공 12년 차 건물입니다. 보통 수준의 연차입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 8,217만 원에서 8억 5,807만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값인 8억 1,992만 원보다 약간 높은 수준으로, 비교사례 중 상위권 범위에 해당합니다. 최근 거래된 동일 단지 19층 매물(유사도 90점)의 보정 후 대입 총액 8억 2,991만 원과 유사한 수준임을 고려할 때, 현재 시장 상황을 반영한 적정가로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지인 더샵그린워크1차의 전용면적 84㎡대 매매 사례입니다. 유사도 100점 사례들은 시점 보정 외에 추가 감점 요인이 없으며, 유사도 90점 사례들은 주로 층구간 차이로 인해 감점되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점 사례 #2는 2026년 5월 12층 84.3408㎡가 8억 3,500만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 대입 총액은 8억 4,014만 원입니다. 유사도 90점 사례 #9는 2026년 6월 19층 84.8682㎡가 8억 3,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점 후 대입 총액은 8억 2,991만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물의 층수와 시점을 반영하여 보정된 최종 대입가치가 산출되었습니다.

심층 분석

더샵그린워크1차는 송도동 내 대단지 아파트로, 우수한 주차 환경과 다양한 커뮤니티 시설을 갖춰 주거 만족도가 높습니다. 센트럴파크역까지 도보 14분 거리로 준역세권에 해당하며, 인근에 GS더프레시, 송도카페거리 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다. 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 투자 가치는 긍정적입니다. 다만, 향후 신규 공급 물량으로 인한 단기적인 시장 변동 가능성은 고려해야 합니다.

준공 12년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우, 단지 규모와 용적률 등을 고려할 때 잠재력은 있으나, 구체적인 추진 계획은 아직 없습니다.

인천 연수구 송도동은 지속적인 개발 호재와 함께 인구 유입이 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다. 매매 및 전세 시장의 상승 추세와 견고한 전세수급동향은 긍정적인 미래 전망을 뒷받침합니다. 다만, 인근에 예정된 대규모 신규 아파트 공급은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 장기적으로는 인천경제자유구역의 발전과 교통망 확충 등의 요인이 복합적으로 작용하여 꾸준한 가치 상승을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

현장 체크리스트

• 실제 매물 동·호수 배치 및 향을 확인하여 조망권 및 일조량에 대한 현장 확인이 필요합니다.
• 주차장의 실제 혼잡도와 세대당 주차 가능 대수를 확인하여 주차 불편 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 내역을 상세히 확인하여 불필요한 지출이나 예상치 못한 비용이 있는지 파악해야 합니다.
• 단지 내 커뮤니티 시설(골프연습장, 휘트니스 등)의 실제 이용률과 관리 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
• 인근 송도카페거리 등 편의시설과의 실제 도보 이동 시간 및 접근성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
• 최근 발생한 인근 개발 호재(경관계획 재정비, 도로 개설 등)가 대상 매물에 미치는 구체적인 영향을 현장 방문을 통해 체감하는 것이 중요합니다.

최종 판정

매수