매물 유형: 아파트
분석 번호: 3713
종합 리스크 점수: 70점
인천 연수구 송도동 더샵그린스퀘어 아파트는 준공 12년차의 대단지 아파트로, 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 매매수급동향은 하락하고 있으며, 인근에 송도자이풍경채 그라노블 등 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 산출된 가치 스펙트럼의 상단에 위치하여 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 12억 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 9억 8,144만 원 ~ 최고 10억 9,812만 원)의 상단 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래가보다 다소 높게 책정되었거나, 특정 요인(내부 인테리어, 조망 등)이 반영되었을 가능성이 있습니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형의 거래로, 높은 유사도를 보입니다. #1 사례는 2026년 4월 9억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 10억 3,451만 원으로 보정됩니다. #2 사례는 2026년 3월 9억 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 9억 8,144만 원으로 보정됩니다. #3 사례는 2026년 5월 9억 9,000만 원에 거래되었으며, 대상지 면적 대입 시 10억 7,689만 원으로 보정됩니다. #4 사례는 2026년 2월 10억 500만 원에 거래되었고, 대상지 면적 대입 시 10억 9,812만 원으로 보정됩니다. 모든 사례는 면적 차이로 인해 20점 감점되었으며, #3, #4 사례는 층구간 차이로 10점 추가 감점되었습니다. 이 보정된 대입 총액들이 대상 매물의 적정 가치 판단의 근거가 됩니다.
더샵그린스퀘어는 대단지 아파트로서 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 지식정보단지역이 도보 14분 거리에 위치하여 준역세권으로 평가되며, 주변에 어울림공원 등 녹지 공간과 세븐일레븐 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 송도동은 연수구 내 거래 활성도 1위 지역으로, 꾸준한 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.
준공 12년차로 재건축 연한(30년)까지는 18년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링의 경우, 단지 내 합의 및 사업성 검토가 필요하며, 현재로서는 구체적인 계획이 확인되지 않습니다.
인천 연수구의 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있고, 송도동의 높은 거래 활성도는 긍정적인 요소입니다. 그러나 매매수급동향 하락 및 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 가격 상승에 제동을 걸거나 조정 압력으로 작용할 수 있습니다. 장기적으로는 인천경제자유구역의 개발 계획 및 교통망 확충 등의 호재가 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 단기적으로는 공급 리스크를 주시해야 합니다.
보류