매물 유형: 아파트
분석 번호: 3700
종합 리스크 점수: 75점
대상 매물은 준공 9년차의 대규모 단지 아파트로, 매매가격지수가 상승 추세에 있으며 전세수급동향도 상승세로 나타나고 있습니다. 인근에 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적인 경쟁 심화 가능성이 있으나, 송도동은 연수구 내에서 거래 활성도가 가장 높은 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.
제시된 매매가 7억 4,000만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 6억 8,655만 원에서 7억 4,271만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단 범위에 해당합니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 및 유사 조건의 매물들과 비교했을 때, 시장의 상위 가격대에 위치하는 것으로 판단됩니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 면적의 매매 건으로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일한 단지, 유사한 층수(3~5층)로 2026년 1월부터 4월까지 6억 8,000만 원에서 7억 3,000만 원대에 거래되었습니다. 층구간 감점(-10점)이 적용된 유사도 90점 사례들 역시 2026년 6월까지 7억 원 초중반대에 거래된 내역이 확인됩니다. 이들 사례는 모두 시점 보정 계수(1.001~1.004)가 적용되어 최근 시장 상황을 반영한 가치로 환산되었습니다. 예를 들어, 유사도 100점의 #1 사례(2026년 4월, 7억 3,000만 원)는 시점 보정 후 7억 3,082만 원으로 환산되었으며, #7 사례(2026년 6월, 7억 3,000만 원)는 층구간 감점에도 불구하고 7억 3,002만 원으로 환산되어 대상 매물의 가치 평가에 중요한 기준이 됩니다.
대상 단지는 1,834세대의 대규모 단지로, 송도동 내에서 거래 활성도가 높은 지역에 위치해 있습니다. 주변에 어울림공원, CU 송도베스트점 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라는 양호합니다. 다만, 지하철역과의 직접적인 접근성은 부족하며, 인근에 송도자이풍경채 그라노블, 래미안 센트리폴 등 대규모 신규 아파트 공급이 예정되어 있어 단기적으로 투자 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다. 전세가율은 60.8%로 안정적이나, 매매가 대비 전세가 상승률이 높지 않아 갭투자 매력은 보통 수준입니다.
준공연도 2017년으로 건물 나이가 9년입니다. 재건축 연한인 30년까지 21년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 역시 아직은 논의 단계에 이르기 어렵습니다.
인천 연수구 송도동의 매매가격지수 및 전세가격지수는 상승 추세이나, 매매수급동향은 하락하고 있습니다. 특히, 2,041세대에 달하는 대규모 신규 아파트 공급 예정 물량과 증가하는 미분양 현황은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 매매가 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 송도동은 지역 내 인구 유입이 꾸준하고, 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 장기적인 도시 가치 상승 요인도 존재합니다. 따라서 단기적으로는 공급 리스크로 인한 가격 조정 가능성이 있으나, 장기적으로는 송도 지역의 발전과 함께 완만한 상승세를 보일 것으로 전망됩니다.
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