인천광역시 연수구 송도과학로27번길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3699

종합 리스크 점수: 73점

AI 요약 평가

인천 연수구 송도동 롯데캐슬캠퍼스타운은 캠퍼스타운역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 아파트로 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 매매가격지수 및 전월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 전세수급동향과 월세수급동향도 상승세로 주거 수요가 견고합니다. 다만, 인근에 2,041세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 존재합니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 상단에 위치하고 있어 가격 타당성 검토가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 준공 10년차 아파트로 재건축까지 20년 이상 남아있어 재건축으로 인한 규제 또는 호재는 제한적입니다. 다만, 인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 계획은 긍정적 요인입니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 사진이 제공되지 않아 직접적인 외관 상태 평가는 불가하나, 준공 10년차로 비교적 신축에 가까워 건물 노후도는 양호할 것으로 예상됩니다.
인근 실거래가: 7점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 7.3%로, 인근 유사 사례와 비교 시 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 9점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 52건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 매우 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 9점 — 캠퍼스타운역 인천1호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 19곳으로 매우 우수한 수준입니다.
인구 현황: 7점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 2.3% 변동하여 증가 추세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 10년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 8억 5,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 7억 4,325만 원에서 8억 2,274만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 거래가보다 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 대상 매물의 정확한 층수 및 동, 내부 상태에 따라 가치 평가가 달라질 수 있으므로, 현장 확인을 통해 추가적인 가치 요인을 확인하는 것이 중요합니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 11건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로 유사도 점수 100점을 기록하여 신뢰도가 매우 높습니다. 시점 보정 계수는 1.000~1.005가 적용되었으며, 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 모두 1.000으로 보정 없이 적용되었습니다. 이는 비교사례들이 대상 매물과 매우 유사한 조건을 가지고 있음을 의미합니다. 특히, 2026년 6월 거래된 #1 사례(48층, 7억 9,800만 원)는 대상 매물과 가장 최근 거래이며, 보정 후 대입 총액은 7억 9,792만 원으로 산출되었습니다. 제시된 매매가 8억 5,000만 원은 이러한 비교사례들의 보정 후 대입 총액 스펙트럼의 상단 범위를 상회하는 수준입니다.

심층 분석

롯데캐슬캠퍼스타운은 캠퍼스타운역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 대단지 아파트로 주거 편의성이 높습니다. 주변에 해찬솔공원, GS더프레시 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁 심화 가능성은 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있습니다. 현재 매매가 대비 전세가율이 60.8%로 갭투자 시 주의가 필요하며, 전세 시장의 변동성에 대비해야 합니다.

대상 아파트는 2016년 준공되어 현재 10년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 20년이 남아있어 단기적인 재건축 또는 리모델링 가능성은 낮습니다. 장기적인 관점에서 재건축 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 해당 가치를 반영하기 어렵습니다.

인천 연수구 아파트 시장은 매매 및 전월세 가격지수가 상승세를 보이고 있어 긍정적인 시장 분위기입니다. 특히 전세수급동향 및 월세수급동향의 상승은 실수요가 꾸준함을 나타냅니다. 그러나 매매 거래량 감소와 인근 대규모 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 공급 부담으로 작용하여 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 캠퍼스타운역 역세권이라는 강점을 바탕으로 안정적인 주거 수요는 유지될 것으로 보이나, 제시된 매매가가 비교사례 스펙트럼의 상단을 상회하는 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 인천경제자유구역 개발 계획과 연계하여 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

대상 매물의 정확한 층수 및 동을 확인하여 조망권, 일조권, 소음 여부 등을 현장 확인해야 합니다.
단지 내 주차장 이용의 실제 편의성(지정 주차 여부, 혼잡도 등)을 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 장기수선충당금, 공동관리비 등)을 상세히 확인하여 예상 유지 비용을 파악해야 합니다.
내부 마감재 상태, 수리 필요 여부, 누수 흔적, 곰팡이 등 건물 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
인근 신규 공급 예정 단지들의 분양가 및 입주 시기를 확인하여 향후 시장 경쟁 상황을 예측해야 합니다.
인천경제자유구역 경관계획 재정비 등 지역 개발 계획이 대상 단지에 미치는 구체적인 영향을 확인해야 합니다.

최종 판정

보류