매물 유형: 아파트
분석 번호: 3679
종합 리스크 점수: 62점
대상 아파트는 준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 용적률 여유가 높아 개발 잠재력이 매우 높은 단지입니다. 원인재역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 인근 지역의 꾸준한 인구 증가 추세는 긍정적입니다. 다만, 노후도에 따른 유지보수 비용과 인근 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 고려해야 할 리스크입니다.
제시 매매가 2억 원은 비교사례 대입 결과 산출된 1억 5,817만 원에서 1억 7,970만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치하며, 중앙값 1억 6,718만 원보다 높은 수준입니다. 이는 시장 평균 대비 다소 높은 가격으로 판단될 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례 중 10건은 유사도 100점으로 동일 단지, 동일 면적의 최근 거래 사례입니다. 특히 #1~#10 사례는 2~5개월 전 거래된 동일 단지, 동일 면적의 거래로 시점 보정 계수 1.001~1.004가 적용되어 대상 매물의 가치를 평가하는 데 높은 신뢰도를 제공합니다. #4 사례는 1층 거래로 대상 매물과 층 조건이 동일하여 직접적인 비교가 가능합니다. 나머지 5건은 층구간 감점(-10점)이 있으나, 동일 단지 내 최근 거래이므로 참고 가치가 높습니다.
대상 아파트는 원인재역 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 인근에 학교, 공원, 쇼핑 시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 투자 가치가 높습니다. 다만, 낮은 주차대수는 단점입니다.
준공 33년으로 재건축 연한에 도달했으며, 현재 용적률이 2.42%로 법정 상한 300% 대비 297.58%p의 여유가 있어 재건축 사업성이 매우 높습니다. 인근에 지구단위계획 및 재건축정비사업 인가 고시 사례가 있어 재건축 추진에 긍정적인 환경입니다.
인천 연수구는 인구가 꾸준히 증가하고 전월세 시장이 강세를 보이며 주거 수요가 견고합니다. 대상 아파트는 역세권 입지와 높은 재건축 잠재력을 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 단기적으로는 인근 신규 공급 물량으로 인한 경쟁과 매매 거래량 감소 추세가 가격 상승에 제약 요인이 될 수 있습니다. 재건축 진행 상황에 따라 가치 변동폭이 클 것으로 예상됩니다.
보류