매물 유형: 아파트
분석 번호: 3606
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 경주 코아루그랑블 아파트 7층으로, 준공 16년차 단지 내 중층 매물입니다. 인근에 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 가치 상승 여력이 존재하며, 매매수급동향이 상승세를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 월성동 인구 감소 추세와 향후 신규 공급 물량에 대한 경쟁 심화 가능성은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내 상위권에 해당합니다.
대상 매물의 제시가 1억 8,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,500만 원에서 1억 8,728만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 1억 7,353만 원 대비 상위권에 해당합니다. 이는 매물의 '깨끗하고 깔끔하게 관리된 집', '즉시 입주 가능', '거실 전망 숲 뷰', '출입구 가까운 동으로 주변 상가 및 편의시설 이용 용이' 등의 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다.
선별된 14건의 비교사례는 모두 동일 단지(코아루그랑블) 내 유사 면적(85㎡)의 매매 거래로, 높은 유사도(100점 또는 90점)를 보입니다. 특히 10건의 사례는 대상 매물과 동일한 층구간에 위치하여 유사도가 100점입니다. 층구간 감점(10점)을 받은 4건의 사례(#11, #12, #13, #14)는 대상 매물(7층) 대비 저층(1층 또는 3층) 거래였으나, 시점 보정 및 면적 보정이 완료된 최종 대입 총액은 1억 6,500만 원에서 1억 8,728만 원 사이로 나타났습니다. 이는 대상 매물의 제시가 1억 8,000만 원이 비교사례 스펙트럼 내 상위권에 해당함을 시사합니다.
대상 매물은 경주 코아루그랑블 단지 내 중층으로, 인근에 남경주일반산업단지 조성, 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 있어 장기적인 투자 가치가 존재합니다. 경주시 전체 아파트 매매가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 수요 우위를 보여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 월성동의 인구 감소 추세는 장기적인 수요 측면에서 잠재적 리스크가 될 수 있습니다. 학군 정보는 구체적으로 제공되지 않았으나, 주변에 코아루어린이집 등 교육 시설이 존재합니다. 역세권 프리미엄은 해당 지역에 지하철역이 없어 적용되지 않습니다.
대상 아파트는 2010년 준공되어 현재 16년차 건물입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 14년이 남아있으므로, 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 추진 여부는 불확실합니다.
경주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며 긍정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 인근 산업단지 조성 및 도로 개설 등 지역 개발 호재는 지속적으로 부동산 가치 상승에 기여할 것으로 전망됩니다. 미분양 물량 감소 추세도 시장 건전성을 뒷받침합니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택 등 향후 신규 공급 예정 물량이 존재하여 단기적으로는 공급 경쟁이 심화될 수 있습니다. 장기적으로는 지역 경제 활성화와 인구 유입 여부에 따라 매물 가치가 결정될 것으로 보입니다.
매수