매물 유형: 아파트
분석 번호: 3600
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로 건물 노후도 리스크가 매우 낮습니다. 인근 남경주일반산업단지 계획 승인 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재가 있어 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 등 신규 공급 물량에 대한 경쟁 및 시세 파급 효과를 주시할 필요가 있습니다.
제시된 매매가 3억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 2억 8,649만 원의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 매물의 고층 프리미엄(탁 트인 전망) 및 팬트리 공간 등 특이사항이 가격에 반영된 것으로 보입니다.
선별된 비교사례는 #1 경주외동삼부르네상스더테라스 단지 내 5층 84.7085㎡ 매물로, 2026년 1월 2억 8,400만 원에 거래되었습니다. 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적이나 층구간(15층 vs 5층)에서 감점(-10점)이 발생했습니다. 시점 보정 계수 1.009를 적용하여 보정 후 대입 총액은 2억 8,649만 원입니다. 면적, 용도지역, 도로, 역세권 보정은 유사하여 계수 1.000이 적용되었습니다.
대상 매물은 준공 1년차 신축 아파트로 단지 경쟁력이 높고, 세대당 1.21대의 주차 공간을 확보하여 주거 편의성이 우수합니다. 인근에 평풍골 공원, 이마트24, 미소지움어린이집 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 특히 남경주일반산업단지 조성 및 도로 개설 등 지역 개발 호재가 많아 장기적인 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 외동읍 인구는 정체 상태이므로 산업단지 개발로 인한 인구 유입 효과를 지켜볼 필요가 있습니다.
대상 아파트는 준공 1년차로 재건축 연한(30년)에 도달하기까지 29년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 없습니다. 리모델링 또한 신축 단지이므로 당분간 고려할 필요가 없습니다.
경주시 아파트 매매가격지수 및 거래량이 상승 추세에 있고, 매매수급동향이 수요 우세를 보이는 등 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 남경주일반산업단지 조성 및 도로 개설 등 다수의 개발 호재는 지역 경제 활성화와 인구 유입을 촉진하여 장기적인 가치 상승을 견인할 것으로 예상됩니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택(영구임대)과 같은 신규 공급 물량의 영향과 외동읍 인구 정체 현상은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 장기적인 관점에서 성장 잠재력이 높은 매물로 판단됩니다.
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