매물 유형: 아파트
분석 번호: 3597
종합 리스크 점수: 62점
대상 매물인 경주우방타운은 준공 29년차 아파트로 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높은 편입니다. 경주시 동천동은 매매가격지수 및 월세가격지수가 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승하여 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 90세대의 신규 공급 예정 물량이 존재하여 향후 경쟁 심화 가능성은 염두에 두어야 합니다.
제시 매매가 1억 6,500만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,024만 원에서 1억 6,500만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 매물들의 가격과 유사한 수준으로, 시장 가격을 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.
#1 사례는 동일 단지 3층, 75.6㎡ 매물이 2026년 6월 1억 6,200만 원에 거래되었으며, 대상지와 동일한 전용면적 기준 평당가 708만 원/평으로 보정 후 대입 총액은 1억 6,199만 원입니다. #2 사례는 동일 단지 8층, 75.6㎡ 매물이 2026년 6월 1억 6,500만 원에 거래되었으며, 평당가 722만 원/평으로 보정 후 대입 총액은 1억 6,500만 원입니다. 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. #3 사례는 동일 단지 9층, 75.6㎡ 매물이 2026년 4월 1억 6,000만 원에 거래되었으며, 평당가 701만 원/평으로 보정 후 대입 총액은 1억 6,024만 원입니다. 시점 보정(1.002) 및 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다.
대상 아파트는 경주 동천동에 위치하며, 매매가격지수 및 월세가격지수 상승, 매매수급동향 상승 등 긍정적인 시장 지표를 보입니다. 학교, 보건소, 대형마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 보문단지와의 접근성도 좋습니다. 준공 29년차로 재건축 연한 도래가 임박하여 향후 개발 잠재력이 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 지역 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.
대상 아파트는 1997년 준공되어 현재 29년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 1년이 남아있어, 향후 재건축 추진 가능성이 매우 높습니다. 경주시의 도시관리계획(지구단위계획) 및 인허가 현황을 볼 때, 지역 내 개발 움직임이 활발하여 재건축 사업 추진 시 긍정적인 환경이 조성될 수 있습니다. 용적률 갭 분석은 데이터 부족으로 산출 불가하나, 법정 상한 250% 대비 현재 용적률이 낮다면 사업성이 더욱 높아질 수 있습니다.
경주시 아파트 시장은 전반적으로 상승세를 보이며, 특히 동천동은 거래 활성도가 높은 지역입니다. 현대성우쏠라이트의 경주 투자 유치, SMR 유치 추진 등 지역 내 산업 및 경제 활성화 호재가 지속적으로 발표되고 있어 중장기적인 관점에서 긍정적인 영향을 미 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 90세대 등 신규 공급 예정 물량은 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물은 재건축 연한 도래가 임박하여 개발 잠재력이 높고, 1층이라는 특성을 고려할 때 층간소음 걱정 없는 장점이 있어 실수요 및 투자 수요 모두에게 매력적일 수 있습니다.
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