매물 유형: 아파트
분석 번호: 3575
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 경주 지역의 다양한 개발 호재와 함께 투자 가치가 양호한 것으로 판단됩니다. 특히 남경주일반산업단지 계획 승인 등은 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 60세대 미만의 소단지라는 점과 향후 예정된 신규 공급 물량은 시장 경쟁에 영향을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,526만 원에서 2억 1,890만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 중간 수준에 해당합니다. 이는 최근 동일 단지 내 거래된 중층 가격과 유사한 수준으로, 현재 시장 상황을 반영한 적정가로 판단됩니다.
비교사례 #1은 동일 단지 7층, 2026년 1월 거래로 2억 1,700만 원에 거래되었으며, 시점 보정 후 2억 1,890만 원으로 대입되었습니다. 비교사례 #2와 #3은 동일 단지 5층, 2026년 4월 거래로 각각 1억 9,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점) 및 시점 보정 후 1억 9,526만 원으로 대입되었습니다. 이들 사례는 모두 대상 매물과 동일 단지, 유사 면적, 근접한 시점의 거래로 높은 유사도를 보입니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 비교적 신축에 해당하며, 경주 지역의 매매가격지수 상승 추세와 매매수급동향의 수요 우세는 긍정적인 투자 요인입니다. 특히 남경주일반산업단지 계획 승인 등 지역 내 개발 호재는 장기적인 가치 상승에 기여할 수 있습니다. 다만, 60세대 미만의 소단지라는 점은 투자 시 유동성 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 주변에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등이 고루 분포하여 주거 환경은 양호합니다.
대상 아파트는 준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지 약 19년이 남아있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 용적률이 245.8%로 법정 상한(250%)에 근접하여 용적률 갭이 4.2%p에 불과하므로, 향후 재건축 추진 시 사업성이 낮을 수 있습니다. 리모델링 또한 단지 규모와 세대수 등을 고려할 때 현실적인 대안으로 보기 어렵습니다.
경주 지역은 매매 및 전월세 가격지수가 모두 상승하고 있으며, 아파트 거래량도 증가 추세를 보여 전반적인 시장 분위기는 긍정적입니다. 특히 현대성우쏠라이트의 322억 원 투자 유치, SMR 유치 노력 등 지역 경제 활성화를 위한 다양한 노력이 진행되고 있어 장기적인 관점에서 인구 유입 및 주택 수요 증가가 기대됩니다. 그러나 경주내남 고령자복지주택 등 신규 공급 예정 물량은 단기적인 시장 경쟁을 심화시킬 수 있습니다. 대상 매물은 소단지라는 약점이 있으나, 비교적 신축이며 주변 개발 호재를 고려할 때 안정적인 가치 유지 및 점진적인 상승을 기대할 수 있습니다.
매수