경상북도 경주시 현곡면 새안현로 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3569

종합 리스크 점수: 68점

AI 요약 평가

대상 매물은 준공 8년차의 경주현곡푸르지오 아파트로, 964세대의 대단지이며 현곡초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 경주시 아파트 매매가격지수는 상승 추세에 있으며, 매매수급동향도 상승세로 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

규제 전망: 5점 — 현재 특별한 규제 전망은 없으나, 인근 지역의 개발 호재가 다수 존재하여 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
건물 노후도(사진): 8점 — 준공 8년차 아파트로, 사진상으로는 외관이 양호하고 관리가 잘 되어 있을 것으로 추정됩니다.
인근 실거래가: 9점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 1.9%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 유사한 수준입니다. (직접비교 기반 분석)
거래량: 8점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 41건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 활발한 편입니다.
생활 편의시설: 7점 — 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 10곳으로 우수한 수준입니다.
인구 현황: 5점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 0.5% 변동하여 보합세를 보이고 있습니다.
건물 노후도(대장): 7점 — 준공 8년 차 건물입니다. 비교적 최신 건물에 속합니다.
토지 이용 규제
토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 2억 8,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,646만 원에서 2억 9,260만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 스펙트럼의 중앙값인 2억 7,481만 원보다 약간 높은 수준으로, 상위권 범위에 해당합니다. 매물 특이사항에 '로얄층', '일조량 매우 우수' 등의 강점이 언급된 점을 고려할 때, 이러한 요소가 가격에 반영된 것으로 보입니다.

실거래가 및 시세 비교

선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 경주현곡푸르지오의 유사 평형 거래로, 유사도 점수 100점을 기록하여 매우 높은 신뢰도를 가집니다. 거래 시점은 최근 1개월에서 5개월 전까지 분포하며, 시점 보정 계수는 1.000~1.005가 적용되었습니다. 모든 사례가 대상지와 동일한 제2종일반주거지역에 위치하며, 면적 보정, 용도 보정, 도로 보정, 역세권 보정은 1.000으로 동일하게 적용되었습니다. 특히, 2026년 5월 거래된 #1 사례(3층, 84.7093㎡, 2억 7,700만 원)는 시점 보정 후 2억 7,696만 원으로, #2 사례(10층, 84.7093㎡, 2억 5,900만 원)는 시점 보정 후 2억 5,897만 원으로 산출되었습니다. 이처럼 모든 비교사례는 대상 매물과 매우 유사한 조건에서 거래되어 가격 타당성 분석에 강력한 근거를 제공합니다.

심층 분석

경주현곡푸르지오는 964세대의 대단지로, 현곡초등학교 인접 등 우수한 학군과 다양한 단지 내 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 실거주 가치가 높습니다. 경주시 매매가격지수가 상승 추세에 있고 매매수급동향도 긍정적이어서 투자 가치 또한 양호하다고 판단됩니다. 다만, 인근 신규 공급 물량에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

준공 8년차 아파트로, 재건축 연한(30년)까지는 약 22년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링의 경우도 아직 논의 단계에 이르기에는 이른 시점으로 보입니다.

경주시의 아파트 시장은 매매가격지수 상승, 매매수급동향 상승, 미분양 감소 등 전반적으로 긍정적인 흐름을 보이고 있습니다. 현대성우쏠라이트의 322억 원 투자 유치, SMR 유치 노력 등 지역 내 다양한 개발 호재가 존재하여 장기적인 관점에서 주택 수요를 견인할 가능성이 있습니다. 다만, 경주내남 고령자복지주택(영구임대) 90세대 등 신규 공급 물량은 향후 시장에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 전반적으로는 현 시점의 긍정적인 시장 분위기와 지역 개발 호재를 바탕으로 완만한 상승세를 기대할 수 있습니다.

현장 체크리스트

실제 매물의 동·호수 및 층수를 정확히 확인하여 제시된 '로얄층' 여부와 층별 시세와의 정합성을 검토해야 합니다.
매물 특이사항에 '일조량 매우 우수'라고 명시되어 있으나, 실제 현장 방문을 통해 시간대별 일조량을 확인하여 광고 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
관리비 내역(특히 공용 관리비)을 상세히 확인하여 예상치 못한 추가 비용이 없는지 점검해야 합니다.
단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 골프장 등)의 실제 이용률, 운영 시간, 추가 비용 등을 확인하여 활용 가치를 파악해야 합니다.
주차 공간의 실제 이용 편의성(지하 주차장 동선, 주차 가능 대수 등)을 확인하여 주차 스트레스 여부를 판단해야 합니다.
주변 소음(도로 소음, 인근 상가 소음 등) 발생 여부를 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
매도인과의 협의 입주 가능 시점을 명확히 확인하여 잔금 일정에 차질이 없도록 해야 합니다.

최종 판정

매수