매물 유형: 아파트
분석 번호: 3562
종합 리스크 점수: 48점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지 7년이 남았으며, 최근 경산시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있습니다. 인근에 '경산 2차 IPARK' 745세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입가치 스펙트럼의 상단에 위치하며, 내부 올수리 이력이 반영된 것으로 보입니다.
제시 매매가 1억 5,300만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,957만 원에서 1억 3,018만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 매물의 '샷시포함 특급 올수리' 등 내부 리모델링 특이사항이 가격에 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다. 유사 조건의 최근 실거래가 대비 약 2,200만 원 ~ 5,300만 원 가량 높은 수준입니다.
선별된 비교사례 3건은 모두 동일 단지 내 유사 면적(59.987㎡)의 거래로 유사도 점수 100점을 받았습니다. #1 사례는 2026년 5월 13층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 1,798만 원, #2 사례는 2026년 4월 8층 거래로 보정 후 대입 총액 1억 3,018만 원, #3 사례는 2026년 3월 7층 거래로 보정 후 대입 총액 9,957만 원입니다. 시점 보정 계수는 0.996~1.000으로 최근 거래일수록 높은 계수가 적용되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역에 위치하여 용도 보정은 적용되지 않았습니다.
대상 아파트는 사동초등학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 내부 올수리 이력으로 즉시 입주 가능하며, 주거 쾌적성이 높습니다. 그러나 매매가가 비교사례 스펙트럼 상단에 위치하고, 인근 신규 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 투자 가치 상승 여력은 제한적일 수 있습니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 시점의 개발 가능성을 주시해야 합니다.
대상 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차입니다. 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축이 불가합니다. 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 용적률 갭 분석이 필요하나, 현재 용적률이 미등록되어 있어 산출이 어렵습니다. 개발 잠재력은 '보통'으로 평가됩니다.
경산시 아파트 매매 시장은 현재 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세를 보이고 있습니다. 인구는 감소하나 세대수는 증가하는 현상은 긍정적이나, '경산 2차 IPARK'와 같은 대규모 신규 공급은 향후 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 내부 올수리 상태는 강점이나, 현재 제시가는 시장의 보정된 실거래가 대비 높은 편이므로 신중한 접근이 필요합니다. 장기적으로는 재건축 연한 도래 및 주변 개발 호재에 따라 가치 상승 여지가 있으나, 단기적으로는 보합 또는 약보합세를 유지할 가능성이 있습니다.
보류