매물 유형: 아파트
분석 번호: 3556
종합 리스크 점수: 65점
대상 매물은 준공 11년차의 '이편한세상경산신대아파트'로, 압량읍 신대리 지역 내 거래 활성도가 높은 편에 속합니다. 최근 경산시의 매매가격지수는 하락 추세이나 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 견고합니다. 특히 압량지구 지구단위계획 변경 등 개발 호재가 있으나, 인근에 745세대의 '경산 2차 IPARK' 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.
제시된 매매가 2억 4,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 4,999만 원에서 2억 7,934만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치합니다. 이는 1층이라는 층수 요인을 고려하더라도 가격적인 메리트가 있는 수준으로 판단됩니다.
선별된 4건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래이며, 시점은 1~2개월 전으로 매우 유사합니다. 유사도 90점의 사례 #1(2026.5, 9층)은 2억 5,000만 원에 거래되었으며, 대상지 1층과의 층구간 감점(-10점)이 적용되어 2억 4,999만 원으로 보정되었습니다. 유사도 90점의 사례 #2(2026.4, 10층)는 2억 5,500만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-10점)이 적용되어 2억 5,440만 원으로 보정되었습니다. 유사도 80점의 사례 #3(2026.4, 16층)은 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 2억 6,936만 원으로 보정되었습니다. 유사도 80점의 사례 #4(2026.4, 16층)는 2억 8,000만 원에 거래되었고, 층구간 감점(-20점)이 적용되어 2억 7,934만 원으로 보정되었습니다. 모든 사례는 동일 용도지역에 위치하며, 면적 및 도로 조건이 유사하여 면적, 용도, 도로, 역세권 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 시점 보정 계수는 0.998~1.000이 적용되었습니다.
대상 단지는 준공 11년차의 비교적 신축 아파트로, 기본적인 단지 경쟁력을 갖추고 있습니다. 압량읍 인구는 꾸준히 증가하고 있으며, 전세가율 상승은 실수요 기반이 견고함을 보여줍니다. 다만, 인근 신규 공급 예정 물량은 향후 투자 가치에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 평이한 수준입니다.
준공 11년차로 재건축 연한(30년)까지는 19년이 남아 있어 현재로서는 재건축 가능성이 매우 낮습니다. 리모델링 또한 아직 논의 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.
경산시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수 상승과 거래량 증가 추세는 시장의 잠재적 회복 가능성을 시사합니다. 압량지구 지구단위계획 변경 등 개발 호재는 긍정적이나, '경산 2차 IPARK'의 신규 공급은 단기적으로 시장에 부담을 줄 수 있습니다. 1층이라는 점과 신규 공급 물량의 영향을 고려할 때, 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지를 기대할 수 있습니다.
매수