매물 유형: 아파트
분석 번호: 3552
종합 리스크 점수: 66점
대상 매물은 대구국가산단반도유보라아이비파크 단지의 5층 매물로, 주변 유사 단지 및 동일 단지 내 실거래가와 비교 시 가격적 타당성이 양호한 수준입니다. 지역 내 미분양 감소와 전월세 가격 지수 상승은 긍정적인 신호이나, 인구 감소 추세와 소단지 특성을 고려할 때 장기적인 투자 관점에서는 추가적인 시장 동향 분석이 필요합니다. 인근에 직접적인 대규모 개발 호재는 없으나, 달성군 전반의 도로망 개선 및 주차 시설 확충 사업은 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 7,500만 원은 비교사례 대입 시 산출된 가치 스펙트럼(최저 1억 7,298만 원 ~ 최고 1억 9,721만 원) 내에 위치하며, 스펙트럼의 하단부에 해당합니다. 이는 시장의 일반적인 거래 가격 범위 내에 있으면서도 상대적으로 가격적 메리트가 있을 수 있음을 시사합니다. 특히 대상 매물이 5층 저층임을 감안할 때, 유사 층수의 거래 사례들과 비교하여 적정한 수준으로 판단됩니다.
선별된 12건의 비교사례는 모두 대상 매물과 동일한 '구지면 응암리'에 위치하며, 동일 단지 내 유사 평형 거래가 대부분입니다. 유사도 점수는 80점에서 100점까지 분포하며, 주요 감점 사유는 '층구간' 차이였습니다. 예를 들어, 유사도 100점 사례(#1)는 2026년 3월 2층 거래로 1억 8,300만 원에 거래되었으며, 대상 매물 면적을 대입한 보정 후 총액은 1억 8,320만 원입니다. 유사도 90점 사례(#2)는 2026년 5월 13층 거래로 1억 8,300만 원에 거래되었으며, 보정 후 총액은 1억 8,355만 원입니다. 층이 높은 사례일수록 보정 후 총액이 높게 산출되는 경향을 보였습니다. 대상 매물은 5층으로 저층에 해당하여, 고층 거래 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.
대상 매물은 동일 단지 내 유사 평형 거래가 활발하고, 제시가가 비교사례 스펙트럼 하단에 위치하여 가격적 메리트가 있습니다. 그러나 소단지 특성과 인구 감소 추세는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 학군 정보가 명확하지 않으며, 역세권이 아니므로 교통 접근성 측면에서의 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 전세가율이 높은 편이므로 갭투자 시 역전세 리스크에 대한 대비가 필요합니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단할 수 없습니다. 재건축 가능성을 고려한다면 준공연도 확인이 필수적입니다. 현재로서는 재건축 가능성은 낮다고 보는 것이 합리적입니다.
대구 달성군은 매매가격지수가 보합세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 미분양 물량이 감소하는 등 실수요 기반은 비교적 견고합니다. 달성군 내 다양한 도로 개설 및 주차장 조성 등의 개발 사업은 간접적으로 지역 가치를 높일 수 있습니다. 다만, 인구 감소 추세와 대상 단지의 소단지 특성, 그리고 직접적인 대규모 개발 호재 부재는 급격한 가격 상승을 기대하기 어렵게 합니다. 장기적으로는 현 수준의 가치를 유지하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다.
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