매물 유형: 아파트
분석 번호: 3549
종합 리스크 점수: 66점
대상 매물은 대구 달성군 구지면에 위치한 과학마을청아람 아파트로, 매매가격지수가 보합세를 보이며 전세 및 월세가격지수는 상승 추세입니다. 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있으나, 전체 거래량은 하락 추세입니다. 비교사례 분석 결과 제시된 매매가는 보정 후 대입가치 스펙트럼 내에 위치하며, 인근 지역의 개발 호재가 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 소단지라는 점과 준공연도 및 세대수, 주차대수 정보 부재는 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.
제시된 매매가 1억 3,800만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 2,460만 원에서 1억 3,799만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들과 비교했을 때 다소 높은 수준으로 보이나, 최고가에 근접하는 범위에 해당합니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지인 과학마을청아람 아파트 내의 거래이며, 전용면적 59.894㎡로 대상 매물과 동일합니다. 유사도 점수는 100점에서 80점까지 분포하며, 층구간 차이에 따라 감점이 발생했습니다. 예를 들어, 유사도 100점 사례들은 16층 또는 인접 층으로 층수 유사도가 높았으며, 유사도 90점 사례들은 13층, 8층, 12층, 15층, 10층, 14층 등으로 층구간 감점(-10점)이 적용되었습니다. 유사도 80점 사례들은 5층, 4층, 3층 등으로 층구간 감점(-20점)이 적용되었습니다. 모든 사례는 시점 보정 계수 0.998이 적용되었습니다.
대상 매물은 대구 달성군 구지면에 위치하며, 인근에 공원, 쇼핑 시설, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있습니다. 특히 과학마을어린이집이 82m 거리에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 다만, 지하철역과의 접근성은 낮아 대중교통 이용 편의성은 떨어집니다. 소단지라는 점은 투자 시 유동성 측면에서 고려해야 할 요소입니다. 지역 내 로봇·디지털 산업 육성 등 경제 활성화 정책은 장기적인 관점에서 긍정적인 투자 가치 요인이 될 수 있습니다.
건물 준공연도가 미상으로 재건축 연한(30년) 도달 여부를 판단하기 어렵습니다. 재건축 가능성을 평가하기 위해서는 정확한 준공연도 확인과 함께 단지의 용적률, 대지지분, 사업성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 현재로서는 재건축을 통한 가치 상승을 기대하기는 어렵습니다.
대구 달성군 지역은 매매가격지수가 보합세를 유지하고 전월세 가격지수가 상승하는 등 임대 시장의 안정성이 돋보입니다. 미분양 물량 감소와 인근 신규 공급 부재는 단기적인 시세 하락 압력을 완화하는 요인입니다. 또한, 지역 경제 대개조 및 신산업 육성 등 긍정적인 개발 호재들이 존재하여 장기적인 관점에서 잠재적인 가치 상승 여력이 있다고 판단됩니다. 다만, 아파트 거래량 하락 추세와 소단지라는 점은 유동성 측면에서 주의가 필요합니다.
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