매물 유형: 아파트
분석 번호: 3547
종합 리스크 점수: 43점
대상 매물은 경상북도 경산시 백천동에 위치한 동화리버빌 아파트로, 준공 21년차의 단지입니다. 최근 경산시의 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요는 꾸준한 것으로 보입니다. 인근에 745세대의 신규 아파트 공급 예정이 있어 향후 시장에 경쟁 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 위치하며, 재건축 연한까지는 시간이 남아있어 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
제시된 매매가 2억 5,000만 원은 비교사례 대입 결과 산출된 2억 2,098만 원에서 2억 4,380만 원 사이의 가치 스펙트럼 중 최고가 범위를 상회하는 수준입니다. 이는 시장의 평균적인 가치 평가보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.
선별된 6건의 비교사례는 모두 대상지와 동일한 동화리버빌 단지 내 거래이며, 2026년 1월부터 6월까지의 거래로 시점 보정 계수는 1.000이 적용되었습니다. 전용면적 기준 평당가는 603만 원/평에서 665만 원/평 사이에 분포합니다. 모든 사례는 제3종일반주거지역에 위치하여 용도 보정은 없으며, 대상지와 거리가 0m로 위치적 유사성이 매우 높습니다. 이 사례들을 통해 대상지의 보정 후 대입 총액 스펙트럼은 2억 2,098만 원에서 2억 4,380만 원으로 산출되었습니다.
동화리버빌은 21년차 단지로 단지 경쟁력 측면에서는 신축 아파트에 비해 다소 떨어질 수 있습니다. 학군 및 교통 접근성은 주변에 학교와 공원, 쇼핑 시설이 위치하여 생활 편의성은 양호하나, 지하철역이 없어 역세권 프리미엄은 기대하기 어렵습니다. 경산시의 전반적인 매매가격지수 하락세와 신규 공급 예정 물량을 고려할 때, 단기적인 투자 가치보다는 실수요 목적의 접근이 더 적합해 보입니다.
대상 아파트는 준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 9년이 남아있어 단기적인 재건축 추진은 어렵습니다. 현재 용적률 갭 분석이 불가하여 정확한 개발 잠재력 평가는 어렵지만, 연식과 세대수를 고려할 때 리모델링 가능성을 우선적으로 검토해 볼 수 있습니다.
경산시의 매매가격지수는 하락세이나 전월세 가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반은 유지될 것으로 보입니다. 인근 '경산 2차 IPARK'의 신규 공급은 단기적으로 시장에 부담으로 작용할 수 있으나, 장기적으로는 지역 인프라 개선에 기여할 수 있습니다. 현재 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 상단을 초과하는 수준이므로, 가격 조정 가능성을 염두에 두고 신중하게 접근해야 할 것입니다.
보류