매물 유형: 아파트
분석 번호: 3541
종합 리스크 점수: 52점
대상 매물은 21년차 아파트로, 경산시 진량읍에 위치한 보국웰리치 단지의 4층 매물입니다. 현재 경산시 아파트 매매가격지수는 하락 추세이나, 전세 및 월세가격지수는 상승하고 있어 실수요 기반의 시장 안정화가 기대됩니다. 제시된 매매가는 비교사례 대입 시뮬레이션 결과와 비교했을 때 상단에 위치하여 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 시장 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
제시된 매매가 1억 9,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 6,500만 원에서 1억 7,926만 원 사이의 가치 스펙트럼 대비 상단에 위치합니다. 이는 최근 거래된 유사 조건의 매물들보다 높은 수준으로, 가격적 메리트가 다소 제한적일 수 있습니다.
비교사례 #1은 동일 단지 10층 84.49㎡ 매물로 2026년 6월 1억 6,500만 원에 거래되었습니다. 대상 매물(4층)과의 층구간 차이로 인해 10점 감점되었으며, 보정 후 대입 총액은 1억 6,500만 원입니다. 비교사례 #2는 동일 단지 15층 84.49㎡ 매물로 2026년 3월 1억 8,000만 원에 거래되었습니다. 역시 층구간 차이로 10점 감점되었으며, 시점 보정 계수 0.996을 적용하여 보정 후 대입 총액은 1억 7,926만 원입니다.
대상 매물은 21년차 아파트로, 단지 규모는 중규모이나 주차 비율은 양호합니다. 학군 및 역세권 프리미엄은 특별히 두드러지지 않습니다. 경산시의 전반적인 매매 시장은 하락 추세이나, 전월세 시장은 상승세로 실수요 측면에서는 안정적입니다. 다만, 제시된 매매가는 비교사례 대비 다소 높게 평가되어 투자 가치 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다.
준공 21년차로 재건축 연한(30년)까지 약 9년이 남아있어 현재 시점에서는 재건축 가능성이 낮습니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모 및 사업성 검토가 필요합니다.
경산시 매매가격지수는 하락 추세이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매수급동향도 상승 중이어서 시장의 잠재적 수요는 존재합니다. 다만, 인근 신규 아파트 공급 예정 물량이 있어 향후 공급 리스크가 발생할 수 있습니다. 지역 내 다양한 지구단위계획 변경 및 도로 개설 고시가 있으나, 대상 매물에 직접적인 개발 호재보다는 지역 전반의 인프라 개선 효과가 기대됩니다. 중장기적으로는 인구 감소 추세가 이어질 경우 수요 기반이 약화될 수 있으므로 지속적인 시장 모니터링이 필요합니다.
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