경상북도 경산시 대학로13길 *** 아파트 AI 분석 결과 | 부동산탐정

매물 유형: 아파트

분석 번호: 3536

종합 리스크 점수: 50점

AI 요약 평가

대상 매물은 28년 된 아파트로, 재건축 연한에 근접하고 있어 향후 개발 가능성이 잠재되어 있습니다. 다만, 인근에 경산 2차 IPARK 745세대 등 신규 공급 예정 물량이 있어 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매가격지수가 하락 추세인 점과 미분양 현황을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

세부 리스크 평가 항목

• 규제 전망: 3점 — 재건축 연한 2년 남았으나, 현재 용적률 미등록으로 개발 잠재력 판단에 한계가 있으며, 인근 신규 공급 예정 물량이 존재하여 경쟁 심화 가능성이 있습니다.
• 건물 노후도(사진): 2점 — 사진이 제공되지 않아 정확한 판단은 어려우나, 28년 된 건물 연식을 고려할 때 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 현장 확인이 필수적입니다.
• 인근 실거래가: 2점 — 제시가와 비교 사례의 평당가 차이는 약 35.0%로, 인근 유사 사례와 비교 시 매우 큰 차이가 나는 수준입니다. (공동주택공시가격배율 기반 분석)
• 거래량: 3점 — 반경 내 동일 유형의 최근 실거래가 총 1건 탐지되었습니다. 지역 거래량은 다소 한산한 편입니다.
• 생활 편의시설: 9점 — 정평역 대구2호선 역세권에 위치하며, 인근에 탐지된 주요 생활 편의시설은 총 22곳으로 매우 우수한 수준입니다.
• 인구 현황: 9점 — 해당 지역 인구는 최근 기간 동안 약 15.3% 변동하여 뚜렷한 증가 추세를 보이고 있습니다.
• 건물 노후도(대장): 4점 — 준공 28년 차 건물입니다. 노후화가 진행 중입니다.
• 토지 이용 규제
• 토지 형상

가격 타당성 검증

제시된 매매가 1억 3,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 4,103만 원의 가치 스펙트럼 대비 하단에 위치하여 가격적 메리트가 존재합니다. 특히 '급매'라는 특이사항을 고려할 때, 시장가치 대비 저렴하게 나온 매물로 판단됩니다.

실거래가 및 시세 비교

유일한 비교사례는 동일 단지 한솔3차의 19층 84.97㎡ 매매 건으로, 2026년 6월 2억 원에 거래되었습니다. 이 사례는 동일 단지이므로 유사도가 높지만, 면적 및 층수 차이가 있어 대상 매물에 대한 보정이 적용되었습니다. 보정 후 대입 가치는 1억 4,103만 원으로 산출되었습니다.

심층 분석

대상 아파트는 정평역(대구2호선)에서 도보 8분 거리의 준역세권에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다. 28년 된 건물로 재건축 연한에 근접하고 있으며, '급매'라는 점은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 다만, 인근 신규 공급 물량과 매매가격지수 하락세는 단기적인 투자 수익률에 영향을 미 줄 수 있습니다. 장기적인 관점에서 재건축 추진 가능성을 염두에 둔 투자가 적합해 보입니다.

준공 28년차로 재건축 연한 30년까지 2년이 남아있습니다. 현재 용적률 정보가 미등록되어 정확한 개발 잠재력 분석은 어렵지만, 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 가치 상승의 여지가 있습니다. 다만, 소규모 단지라는 점과 용적률, 대지권 지분 등 구체적인 사업성 분석이 선행되어야 합니다.

경산시 서부2동은 최근 4년간 인구가 꾸준히 증가하고 있어 주거 수요는 안정적입니다. 다만, 매매가격지수 하락과 신규 공급 예정 물량은 단기적인 가격 상승을 제한할 수 있습니다. 장기적으로는 정평역 역세권 입지와 재건축 가능성, 그리고 경산시의 지속적인 개발 호재(지구단위계획 변경, 도로 개설 등)가 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히, 경산 도시관리계획(용도지역지구) 결정(변경) 고시를 통해 자연녹지지역이 주거지역으로 변경되는 등 지역 개발 가능성이 높아지고 있어 중장기적인 관점에서 성장 잠재력이 있습니다.

현장 체크리스트

• 실제 현장 방문을 통해 건물 외벽, 내부 벽지, 바닥, 천장 등에 균열, 누수, 곰팡이, 오염 등 노후화 정도를 직접 확인해야 합니다.
• 단지 내 주차 공간의 실제 이용률과 주차 편의성을 확인하여 세대당 1.06대 주차 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 관리사무소를 통해 최근 1년간의 관리비 내역(특히 장기수선충당금, 수선유지비 등)을 확인하여 예상치 못한 추가 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.
• 인근 주민 또는 관리사무소를 통해 층간 소음, 주차 갈등 등 이웃 간 분쟁 이력이 있는지 확인하여 거주 환경의 만족도를 예측해야 합니다.
• 난방 방식 및 개별 난방 시 보일러 교체 이력, 수도관 노후화 여부 등을 확인하여 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 점검해야 합니다.
• 남향이라고 명시되어 있으나, 실제 일조량과 조망권이 충분한지 현장에서 직접 확인해야 합니다.

최종 판정

매수