매물 유형: 아파트
분석 번호: 3525
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 10년차로 비교적 신축에 가까우며, 1067세대의 대단지 아파트로서 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 최근 대구 달성군 지역의 매매가격지수가 보합세를 보이고 있으나, 전세 및 월세가격지수는 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고한 편입니다. 다만, 지역 내 인구 감소 추세와 아파트 거래량 하락은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 분석 결과 스펙트럼의 중간 수준에 해당하며, 인근 개발 호재가 장기적으로 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 7,800만 원은 비교사례별 대입 결과 산출된 가치 스펙트럼(최저 2억 6,442만 원 ~ 최고 3억 261만 원) 내에 위치하며, 중앙값 2억 7,445만 원과 비교 시 소폭 높은 수준입니다. 이는 최근 거래된 동일 단지 중층 매물들의 가격과 유사한 수준으로, 적정 가격 범위 내에 있다고 판단됩니다.
선별된 비교사례 15건은 모두 동일 단지 내 유사 평형 거래로, 유사도 점수가 90점 이상으로 매우 높습니다. 특히 유사도 100점 사례들은 대상 매물과 동일 단지, 유사 층수, 최근 거래 시점(2~5개월 전)의 매매 거래로 신뢰도가 높습니다. 예를 들어, 2026년 4월 거래된 옥포대성베르힐4단지 3층 84.9591㎡ 매물은 2억 7,000만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 2억 6,941만 원으로 보정됩니다. 2026년 6월 거래된 11층 84.8561㎡ 매물은 2억 7,400만 원에 거래되었으며, 대상 매물에 대입 시 2억 7,398만 원으로 보정됩니다. 층수 차이로 인한 감점(10점)이 있었으나, 전반적으로 대상 매물의 제시가 2억 7,800만 원은 비교사례 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 아파트는 10년차 대단지로 기본적인 주거 가치는 안정적입니다. 베르힐어린이집(67m) 등 학교 시설이 인접해 있어 학군 경쟁력은 양호하며, 인근 CU 편의점(172m) 등 생활 편의시설 접근성도 좋습니다. 다만, 지하철역이 없어 대중교통 접근성은 다소 아쉽습니다. 최근 대구시의 미래산업 중심도시 전환 정책과 달성군 내 도로 개설 및 주차장 조성 등 기반 시설 확충 계획은 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 전세가율이 74.0%로 비교적 높은 편이므로 갭투자 시 전세 시세 변동에 대한 주의가 필요합니다.
준공 10년차 아파트로 재건축 연한(30년)까지는 약 20년이 남아있어, 단기적인 재건축을 통한 투자 가치는 기대하기 어렵습니다. 현재로서는 리모델링에 대한 논의도 활발하지 않은 시점입니다. 따라서 재건축/리모델링보다는 현재의 주거 가치와 지역 개발 호재에 초점을 맞춘 투자가 적합합니다.
대구 달성군 지역의 매매가격지수는 보합세를 보이나, 전월세 가격지수는 상승하고 매매가 대비 전세가 비율도 상승 추세에 있어 실수요 기반은 견고합니다. 미분양 물량이 적고 향후 공급 예정 물량도 없어 단기적인 공급 과잉 리스크는 낮습니다. 다만, 지역 인구 감소 추세와 아파트 거래량 하락은 장기적인 시장 활성화에 제약이 될 수 있습니다. 대구시의 미래산업 육성 정책과 달성군 내 기반 시설 확충은 장기적인 관점에서 긍정적인 개발 호재로 작용할 수 있습니다. 종합적으로 볼 때, 현재는 보합세를 유지하며 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있는 '보통' 수준의 전망입니다.
매수