매물 유형: 아파트
분석 번호: 3511
종합 리스크 점수: 57점
대상 매물은 구미도량2지구1단지 아파트로, 준공 23년차의 중형 단지입니다. 매매가격지수는 보합세를 보이며, 매매수급동향은 상승세를 나타내고 있습니다. 인근 지역에 3,231세대의 신규 공급 예정 물량이 있어 향후 시장에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시된 매매가는 비교사례 스펙트럼 내에 있어 적정 수준으로 판단됩니다.
제시된 매매가 1억 1,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 9,983만 원에서 1억 1,980만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치합니다. 이는 중앙값 1억 1,182만 원 대비 약간 낮은 수준으로, 가격적 타당성이 있다고 판단됩니다. 제시가는 전체 스펙트럼 중 중하단 범위에 해당하여 매수자 입장에서는 합리적인 가격으로 볼 수 있습니다.
선별된 15건의 비교사례는 모두 동일 단지 내 거래로 유사도가 매우 높습니다. 특히 1번, 2번, 3번 사례는 2026년 6월 거래로 시점 보정 계수가 1.000으로 적용되어 대상 매물과 거의 동일한 시점의 가치를 반영합니다. 13번, 14번, 15번 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 전반적으로 유사도가 높아 신뢰할 수 있는 비교군입니다. 각 사례별 보정 후 대입 총액은 9,983만 원에서 1억 1,980만 원 사이로 분포합니다.
구미도량2지구1단지는 918세대의 중대형 단지로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 선주중학교 등 학교가 위치하여 학군 접근성이 양호하며, 가시골공원, 세븐일레븐 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 구미시의 매매수급동향이 상승세이고, 피엔티 공장 준공 등 지역 경제 활성화 뉴스가 있어 장기적인 관점에서 투자 가치가 있습니다. 다만, 신규 공급 물량에 따른 경쟁 심화 가능성은 고려해야 합니다.
준공 23년차로 재건축 연한(30년)까지 7년이 남아있어 현재 재건축은 불가합니다. 리모델링은 가능하나, 단지 규모 및 용적률 등을 고려하여 사업성 검토가 필요합니다.
구미시는 최근 반도체 특화단지 유치 및 기업 투자 유치 등 긍정적인 경제 뉴스가 많아 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 그러나 인구는 감소 추세이며, 신규 아파트 공급 물량이 예정되어 있어 단기적인 시세 상승보다는 보합 또는 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. 장기적으로는 지역 경제 성장에 따른 주택 수요 증가를 기대할 수 있습니다.
매수