매물 유형: 아파트
분석 번호: 3483
종합 리스크 점수: 60점
대상 아파트는 준공 23년차로 재건축 연한까지는 시간이 남아있으나, 영주 지역의 매매가격지수와 전세가격지수가 상승 추세에 있어 시장 분위기는 긍정적입니다. 다만, 인근에 '영주자이 시그니처' 763세대의 신규 공급이 예정되어 있어 향후 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다. 매매수급동향은 상승세를 보이고 있으나, 지역 내 인구 감소 추세는 장기적인 관점에서 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
제시된 매매가 2억 2,000만 원은 비교사례 대입 시뮬레이션 결과 산출된 1억 9,852만 원에서 2억 3,025만 원 사이의 가치 스펙트럼 내에 위치하며, 중앙값 2억 1,888만 원과 유사한 수준입니다. 이는 9건의 비교사례 중 중간 정도의 가격대에 해당하며, 합리적인 수준으로 판단됩니다.
선별된 비교사례 9건 중 5건은 유사도 100점으로 동일 단지, 유사 시점, 유사 층수의 거래였습니다. 특히 #1, #2 사례는 2026년 5월 거래로 시점 보정 계수가 1.000이며, 보정 후 대입 총액은 2억 999만 원입니다. #3, #4 사례는 2026년 3월 거래로 시점 보정 계수 1.010이 적용되어 2억 3,025만 원, 2억 2,924만 원으로 산출되었습니다. #6, #7, #8, #9 사례는 층구간 감점(-10점)이 있었으나, 모두 동일 단지 내 거래로 신뢰도가 높습니다. 이 중 #6 사례는 2026년 6월 거래로 보정 후 대입 총액은 2억 1,899만 원입니다. 제시가 2억 2,000만 원은 이러한 비교사례들의 대입가치 스펙트럼 내에 위치합니다.
대상 아파트는 영주시 하망동에 위치하며, 매매가격지수 및 전세가격지수 상승 추세에 힘입어 단기적인 투자 가치는 긍정적입니다. 인근에 솔바위골 공원, GS25 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 인구 감소와 신규 아파트 공급 예정은 장기적인 관점에서 투자 가치에 영향을 미 줄 수 있습니다. 학군 정보는 제공되지 않았으나, 주변에 무지개숲어린이집 등 교육 시설이 있어 자녀 양육 환경은 양호할 것으로 보입니다.
청구 아파트는 2003년 준공되어 현재 23년차로, 재건축 연한(30년)까지 약 7년이 남아있습니다. 따라서 당장 재건축을 통한 개발이익을 기대하기는 어렵습니다. 리모델링 가능성은 존재하나, 단지 규모와 세대당 주차대수가 비교적 양호하여 리모델링 추진의 시급성은 낮을 수 있습니다. 용적률 갭 분석 결과가 미등록으로 산출되어 정확한 개발 잠재력 판단은 어렵습니다.
영주시 전체 매매 시장은 상승세를 유지하고 있으나, 인구 감소와 향후 대규모 신규 아파트 공급(영주자이 시그니처 763세대)은 시장에 경쟁 심화 요인으로 작용할 수 있습니다. 대상 매물의 제시가는 비교사례 스펙트럼 내 적정 수준으로 평가되지만, 향후 공급 물량에 따른 가격 변동 가능성을 주시해야 합니다. 경북도 차원의 투자유치 및 산업협력 확대 뉴스는 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있으나, 대상 아파트에 직접적인 영향을 미치기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.
보류